En la práctica, muchos conflictos en comunidades no surgen por el fondo del asunto, sino porque se ha aplicado una mayoría incorrecta. Utilizar mayoría simple cuando era necesaria mayoría cualificada o unanimidad es uno de los errores más frecuentes.
Entender qué mayoría corresponde en cada caso evita impugnaciones y también permite detectar cuándo un acuerdo puede anularse.
Tipos de mayorías en comunidad de propietarios
En 2026 existen tres grandes tipos de mayorías:
- Mayoría simple
- Mayoría cualificada (3/5 partes)
- Unanimidad
Cada una se aplica según el tipo de acuerdo adoptado.
1️⃣ Mayoría simple
Se alcanza cuando votan a favor más propietarios que en contra, representando a su vez más cuotas de participación.
Es la mayoría más habitual y se utiliza para:
- Aprobación de presupuestos ordinarios.
- Nombramiento de presidente o administrador.
- Obras de mantenimiento y conservación obligatorias.
- Reparaciones necesarias.
Ejemplo: reparación de una bajante comunitaria o pintura del portal.
2️⃣ Mayoría cualificada (3/5 partes)
Se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas.
Se aplica en casos como:
- Instalación de ascensor.
- Supresión de barreras arquitectónicas.
- Servicios comunes de interés general (portería, vigilancia).
- Arrendamiento de elementos comunes.
Es una mayoría más exigente porque implica cambios relevantes en el edificio.
3️⃣ Unanimidad
Se exige cuando el acuerdo afecta al título constitutivo o a los estatutos.
Casos típicos:
- Modificación de cuotas de participación.
- Cambio del uso del edificio.
- Alteración del título constitutivo.
En estos casos, todos los propietarios deben votar a favor.
Tabla resumen de mayorías en 2026
| Tipo de acuerdo | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Presupuesto anual | Mayoría simple |
| Reparaciones obligatorias | Mayoría simple |
| Instalación ascensor | 3/5 propietarios y cuotas |
| Servicio de portería | 3/5 propietarios y cuotas |
| Modificar estatutos | Unanimidad |
| Cambiar cuotas participación | Unanimidad |
Cómo se calculan las mayorías
No solo se cuentan propietarios, también se tienen en cuenta las cuotas de participación.
Para que un acuerdo sea válido deben cumplirse ambas condiciones cuando la ley lo exige:
- Número de propietarios.
- Porcentaje de cuota que representan.
Un error en el cálculo puede invalidar el acuerdo.
Propietarios ausentes y voto presunto
En determinados casos, los propietarios ausentes pueden computar como favorables si no manifiestan su oposición en el plazo legal tras recibir la notificación.
Este punto es clave en mayorías cualificadas.
¿Qué ocurre si no se alcanza la mayoría correcta?
Si un acuerdo se adopta con una mayoría inferior a la exigida legalmente, puede ser impugnado judicialmente.
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Errores frecuentes en las juntas
- Confundir mayoría simple con mayoría cualificada.
- No reflejar correctamente las cuotas en el acta.
- No notificar adecuadamente a propietarios ausentes.
- Aprobar acuerdos sin incluirlos correctamente en el orden del día.
Ejemplo práctico
Comunidad de 10 propietarios decide instalar un ascensor.
Para aprobarlo necesitan 3/5 partes:
- Al menos 6 propietarios.
- Que representen al menos el 60% de las cuotas.
Si solo votan a favor 5 propietarios, aunque representen más del 60% de las cuotas, el acuerdo no sería válido.
Coste de impugnar por mayoría incorrecta
Si detectas que la mayoría aplicada es incorrecta, la vía es impugnar el acuerdo.
El coste habitual de una impugnación se sitúa entre 1.200 € y 3.500 €, dependiendo del procedimiento.
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Antes de iniciar el trámite
Antes de impugnar un acuerdo por mayoría incorrecta conviene revisar el acta completa, comprobar las cuotas de participación y analizar si realmente la mayoría exigida por ley era diferente.
Un error en el cálculo puede anular un acuerdo. Pero una impugnación fuera de plazo puede consolidarlo definitivamente.
