Vender una vivienda no termina el día que firmas ante notario. La operación tiene un impacto fiscal directo en tu declaración de la renta. En 2026, cualquier persona que haya vendido una casa en 2025 deberá declarar la posible ganancia patrimonial en su IRPF.
El punto clave no es cuánto vendiste, sino cuánto ganaste realmente. Y para calcularlo correctamente hay que restar gastos, aplicar coeficientes y analizar si puedes acogerte a alguna exención.
¿Estoy obligado a declarar la venta de mi vivienda?
Sí. Siempre que haya una transmisión (venta, permuta, donación) debe declararse en la renta, incluso aunque el resultado sea cero o negativo.
La Agencia Tributaria cruza datos automáticamente con la notaría y el Registro, por lo que la operación queda registrada.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula básica es:
Precio de venta – Precio de compra ajustado = Ganancia patrimonial
1️⃣ Valor de transmisión (precio de venta)
Es el importe real por el que vendiste la vivienda, menos:
- Gastos de agencia inmobiliaria
- Gastos de cancelación registral
- Plusvalía municipal pagada por el vendedor
2️⃣ Valor de adquisición (precio de compra ajustado)
Incluye:
- Precio original de compra
- Gastos de notaría y registro
- Impuestos pagados (ITP o IVA/AJD)
- Reformas estructurales justificadas
Esto aumenta el valor de adquisición y reduce la ganancia.
Ejemplo real paso a paso
Compra en 2015 por 150.000 €
Gastos e impuestos en su momento: 15.000 €
Reformas justificadas: 10.000 €
Valor adquisición total: 175.000 €
Venta en 2025 por 230.000 €
Gastos de venta (agencia + plusvalía): 12.000 €
Valor transmisión neto: 218.000 €
Ganancia patrimonial: 218.000 – 175.000 = 43.000 €
¿Cuánto se paga por la ganancia en 2026?
Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% hasta 50.000 €
- 23% hasta 200.000 €
- 27% a partir de 200.000 €
En el ejemplo anterior, los 43.000 € tributarían aproximadamente unos 8.800 €.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, puedes quedar exento total o parcialmente del pago.
El plazo general es de 2 años para reinvertir.
Si reinviertes todo, no pagas por la ganancia. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional.
(Desarrollaremos esto en detalle en el post específico sobre reinversión.)
Casos en los que no se paga IRPF
- Venta con pérdida.
- Mayores de 65 años que venden vivienda habitual.
- Reinversión total en vivienda habitual.
Diferencia entre IRPF y plusvalía municipal
Son impuestos distintos:
- IRPF: estatal, grava la ganancia.
- Plusvalía municipal: impuesto local sobre el incremento del valor del suelo.
Puedes pagar uno y no el otro, dependiendo del caso.
Errores habituales al declarar la venta
- No incluir gastos de compra antiguos.
- No justificar reformas.
- No descontar gastos de venta.
- Confundir reinversión con cambio de vivienda.
¿Dónde se declara en la renta?
En el apartado de ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de bienes inmuebles dentro del modelo anual del IRPF.
