Al comprar una vivienda nueva en España se pagan, con carácter general, IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD). No se paga ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, que es el impuesto habitual de la vivienda usada.
En 2026, el IVA de una vivienda nueva es normalmente del 10 %. Puede reducirse al 4 % cuando se trate de una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. A ese importe se añade el AJD, cuyo tipo y posibles beneficios fiscales dependen de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
Resumen rápido: vivienda nueva = IVA + AJD. Vivienda usada = normalmente ITP/TPO. Antes de calcular, hay que confirmar si la operación constituye realmente una primera entrega.
Tabla resumen: impuestos de una vivienda nueva en 2026
| Concepto | Tipo habitual | Quién lo cobra o gestiona |
|---|---|---|
| IVA de vivienda nueva | 10 % | Lo repercute el promotor al comprador |
| IVA de determinada VPO | 4 % | Lo repercute el promotor si se cumplen los requisitos |
| AJD | Variable según comunidad autónoma | Hacienda autonómica |
| ITP/TPO | No se aplica normalmente a una primera entrega sujeta y no exenta de IVA | Se aplica habitualmente a vivienda usada |
Cuándo se considera nueva una vivienda
A efectos del IVA, no basta con que el edificio sea reciente o que el comprador piense que está “a estrenar”. Lo importante es que la operación tenga la consideración fiscal de primera entrega.
Normalmente existe primera entrega cuando la vivienda se compra al promotor una vez terminada su construcción o rehabilitación. Sin embargo, hay situaciones que requieren revisar el historial de uso del inmueble. Por ejemplo, si el promotor lo ha alquilado de forma continuada durante dos años o más y después lo vende a una persona distinta del inquilino, la transmisión puede dejar de considerarse primera entrega.
Si existen dudas —vivienda previamente alquilada, rehabilitación, venta por una empresa o renuncia a una exención— conviene comprobar el tratamiento fiscal antes de firmar. La Agencia Tributaria dispone de un calificador de operaciones inmobiliarias y una explicación sobre IVA o ITP.
IVA de la vivienda nueva: 10 % con carácter general
El comprador paga al promotor el precio de la vivienda más el IVA. Para una vivienda nueva destinada a uso residencial, el tipo habitual es del 10 %.
La fórmula básica es:
IVA = precio sujeto a IVA × 10 %
Si el precio de la vivienda es de 250.000 €, el IVA general sería:
250.000 € × 10 % = 25.000 €
El IVA se entrega normalmente al promotor junto con los pagos de la compraventa. El promotor es quien lo repercute y posteriormente lo declara ante la Agencia Tributaria.
Cuándo puede aplicarse el IVA del 4 %
El tipo superreducido del 4 % no se aplica a cualquier vivienda protegida. La Agencia Tributaria lo reserva a las viviendas calificadas administrativamente como VPO de régimen especial o de promoción pública, con los requisitos correspondientes.
Antes de calcular con el 4 %, hay que comprobar la calificación oficial de la vivienda y que se mantiene en el momento de la transmisión. Que el anuncio comercial utilice expresiones como “vivienda protegida” o “precio limitado” no permite aplicar automáticamente ese tipo.
Qué IVA pagan el garaje y el trastero
El 10 % puede aplicarse también a las plazas de garaje —con un máximo de dos por vivienda— y a los anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente con la vivienda.
Una plaza de garaje comprada por separado, una tercera plaza o un inmueble que no se transmita en las condiciones exigidas puede tributar al tipo general del 21 %. Es importante comprobar cómo aparecen la vivienda y los anexos en el contrato y en la escritura.
Qué es el AJD y por qué se paga además del IVA
La compra de una vivienda nueva suele formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esa escritura queda sujeta, con carácter general, a la cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
El AJD es un tributo cedido a las comunidades autónomas. Por eso no existe un único porcentaje válido para toda España. El tipo general, los tipos reducidos, las bonificaciones, las exenciones y el plazo de presentación deben consultarse en la hacienda autonómica correspondiente al lugar donde está la vivienda.
La autoliquidación suele realizarse mediante el modelo 600, aunque el procedimiento, plazo y documentación pueden variar. Para verificar el porcentaje vigente deben consultarse las normas autonómicas de ITP y AJD recopiladas por el Ministerio de Hacienda y, después, el portal tributario de la comunidad concreta.
Cómo calcular IVA y AJD: ejemplo completo
Supongamos una vivienda nueva con estas condiciones:
- Precio sujeto a IVA: 250.000 €.
- IVA aplicable: 10 %.
- AJD usado para el ejemplo: 1 %.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Precio | — | 250.000 € |
| IVA | 250.000 × 10 % | 25.000 € |
| AJD orientativo | 250.000 × 1 % | 2.500 € |
| Total IVA + AJD | — | 27.500 € |
El 1 % de AJD se utiliza únicamente para mostrar el cálculo. No representa el tipo vigente en todas las comunidades. También debe confirmarse la base imponible aplicable y si existe algún beneficio fiscal.
Ejemplo de vivienda protegida al 4 %
Para una vivienda de 180.000 € que cumpla los requisitos para aplicar el IVA del 4 %:
180.000 € × 4 % = 7.200 € de IVA
El tratamiento del AJD debe comprobarse de forma separada. Algunas viviendas protegidas pueden disfrutar de tipos reducidos, bonificaciones o exenciones autonómicas, pero no debe darse por supuesto sin revisar la normativa y la calificación concreta.
¿Se paga ITP al comprar una vivienda nueva?
En una primera entrega sujeta y no exenta de IVA, no se paga simultáneamente ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Lo habitual es:
- Vivienda nueva: IVA + AJD.
- Vivienda usada: ITP/TPO.
Esta regla permite entender la mayoría de compraventas residenciales, pero existen operaciones especiales —segundas entregas realizadas por empresarios, renuncia a la exención, rehabilitaciones o inmuebles con uso previo— que requieren un análisis específico.
Otros gastos que no son impuestos
El IVA y el AJD no son los únicos importes que debe prever el comprador. También pueden existir:
- Gastos de la escritura de compraventa que correspondan al comprador.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Tasación, si se solicita una hipoteca.
- Gestoría, si se contrata voluntariamente para tramitar la operación.
- Copias notariales u otros conceptos asociados.
Estos gastos no deben mezclarse con los impuestos al calcular el coste total.
Errores frecuentes al calcular los impuestos
- Aplicar ITP a una primera entrega de vivienda nueva.
- Olvidar el AJD y presupuestar únicamente el IVA.
- Usar un porcentaje de AJD de otra comunidad autónoma.
- Aplicar el 4 % a cualquier vivienda protegida sin verificar su calificación.
- Aplicar el 10 % a un garaje adquirido separadamente.
- Confundir vivienda recién reformada con primera entrega de vivienda nueva.
- No comprobar si existen beneficios fiscales autonómicos.
- Calcular los impuestos sobre una cifra sin confirmar la base imponible.
Preguntas frecuentes
¿El IVA viene incluido en el precio anunciado?
No debe darse por supuesto. La oferta, la reserva y el contrato deben indicar con claridad si el precio incluye impuestos. Antes de entregar cantidades, solicita un desglose por escrito.
¿Quién paga el IVA de la vivienda nueva?
El comprador soporta el IVA y lo entrega al promotor, que es quien lo repercute y lo declara.
¿Quién paga el AJD de la compraventa?
En la escritura de adquisición, el obligado es normalmente el comprador. No debe confundirse con el AJD de la escritura del préstamo hipotecario, cuyo sujeto pasivo es el prestamista conforme a las reglas vigentes.
¿El IVA de una vivienda nueva siempre es del 10 %?
No. Determinadas VPO de régimen especial o promoción pública tributan al 4 %. Además, locales, garajes separados y otros inmuebles pueden tributar al 21 %.
¿Dónde se comprueba el AJD exacto?
En el portal tributario de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble. Allí deben comprobarse el tipo vigente, los beneficios fiscales, el modelo y el plazo de presentación.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: compra de vivienda, IVA o ITP.
- Agencia Tributaria: tipos impositivos del IVA.
- BOE: Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Ministerio de Hacienda: normativa autonómica de ITP y AJD.
Revisado el 15 de agosto de 2026. Esta publicación ofrece información general y no sustituye el análisis fiscal de una operación concreta. Los tipos y beneficios de AJD dependen de la comunidad autónoma y pueden cambiar.
