Vender una vivienda heredada en 2026 implica pagar impuestos, incluso aunque ya se haya abonado el Impuesto de Sucesiones en su momento.
Muchas personas creen que, al haber heredado el inmueble, la venta posterior no genera tributación adicional. Sin embargo, existen dos figuras fiscales clave: IRPF por ganancia patrimonial y plusvalía municipal.
La clave está en entender cómo se calcula la ganancia real y qué valor se toma como referencia.
Qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada en 2026
1️⃣ IRPF por ganancia patrimonial
La venta de una vivienda heredada genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
La fórmula básica es:
Precio de venta – Valor declarado en la herencia – Gastos asociados = Ganancia
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2️⃣ Plusvalía municipal
Además del IRPF, el ayuntamiento puede exigir la plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo desde la fecha de adquisición (en este caso, la herencia) hasta la venta.
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El valor clave: el declarado en la herencia
Uno de los errores más comunes es pensar que el valor de referencia es el que pagó el fallecido cuando compró la vivienda.
En realidad, el valor que se utiliza para calcular la ganancia es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones.
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Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Para calcular correctamente la ganancia en 2026 se tienen en cuenta:
- Precio de venta real.
- Valor declarado en herencia.
- Gastos de notaría y registro en la herencia.
- Gastos de venta (notaría, agencia, certificado energético).
Ejemplo:
- Valor declarado en herencia: 150.000 €
- Precio de venta: 200.000 €
- Gastos totales deducibles: 10.000 €
Ganancia = 200.000 – 150.000 – 10.000 = 40.000 €
Tramos IRPF 2026 (aproximados)
| Ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.000 € – 50.000 € | 21% |
| 50.000 € – 200.000 € | 23% |
| Más de 200.000 € | 26% |
¿Se puede aplicar exención por reinversión?
Si la vivienda heredada pasa a ser vivienda habitual del heredero y posteriormente se vende para adquirir otra vivienda habitual, puede aplicarse la exención por reinversión.
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Venta inmediata tras heredar: ¿conviene?
En muchos casos, vender poco después de heredar reduce la ganancia patrimonial, ya que el valor de mercado suele coincidir con el valor declarado en la herencia.
Cuanto más tiempo pase y más se revalorice el inmueble, mayor será la base imponible en IRPF.
Casos especiales
- Herencias entre varios hermanos.
- Extinción de condominio previa a la venta.
- Venta con pérdidas.
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Errores frecuentes
- No conservar la escritura de aceptación de herencia.
- No incluir gastos deducibles en el cálculo.
- Confundir valor catastral con valor declarado en sucesiones.
- No revisar la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
Antes de iniciar el trámite
Antes de vender una vivienda heredada en 2026 conviene revisar el valor declarado en la herencia, calcular correctamente la posible ganancia patrimonial y analizar si existe derecho a exención por reinversión.
Una planificación adecuada puede reducir de forma significativa el impacto fiscal de la operación.
