Al vender una vivienda no se paga IRPF por todo el precio recibido, sino por la ganancia patrimonial obtenida. Para calcularla se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición, ajustando ambos con determinados gastos, tributos, inversiones y amortizaciones.
Si la venta se realizó en 2025, se declara en la Renta 2025 presentada en 2026. La ganancia se integra normalmente en la base del ahorro, con tipos progresivos del 19 % al 30 %. Que se venda por más dinero del que costó no significa necesariamente que toda la diferencia tribute.
Fórmula básica: ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición. Cada valor debe calcularse conforme a las reglas fiscales, no utilizando únicamente los precios que aparecen en las escrituras.
Cuándo se declara la venta
La venta se incluye en la declaración correspondiente al año en que se produce la transmisión. Una vivienda vendida durante 2025 se declara en la campaña de Renta 2025, que se presenta en 2026.
Debe informarse tanto si existe ganancia como si el resultado es una pérdida. Las pérdidas pueden compensarse conforme a las reglas de la base del ahorro, pero no deben confundirse con una venta realizada artificialmente por debajo del valor de mercado.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La Agencia Tributaria establece esta comparación:
Ganancia o pérdida = valor de transmisión − valor de adquisición
Valor de adquisición
Está formado normalmente por:
- El precio pagado al comprar la vivienda.
- Los gastos y tributos inherentes a la adquisición pagados por el comprador, como notaría, Registro, ITP o IVA y AJD.
- El coste de inversiones y mejoras acreditables realizadas en el inmueble.
No se incluyen los intereses del préstamo hipotecario. Si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición debe reducirse por las amortizaciones fiscalmente deducibles, incluidas las amortizaciones mínimas que correspondiera aplicar aunque no se hubieran declarado correctamente.
Valor de transmisión
Parte del importe real obtenido en la venta, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado. De esa cantidad pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor, por ejemplo:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Gastos de notaría u otros gastos de la venta asumidos por el vendedor.
- Plusvalía municipal satisfecha por el transmitente.
- Otros gastos directamente vinculados con la transmisión y debidamente justificados.
Reparaciones y mejoras no son lo mismo
Las inversiones y mejoras pueden aumentar el valor de adquisición. En cambio, los gastos ordinarios de conservación y reparación no se añaden automáticamente al precio de compra para calcular la ganancia.
Cambiar una instalación para aumentar la capacidad o utilidad del inmueble puede tener un tratamiento diferente al de pintar, reparar una avería o sustituir un elemento desgastado. Es importante conservar facturas, justificantes de pago, licencias y documentación técnica.
Tipos del ahorro aplicables en la Renta 2025
La escala conjunta estatal y autonómica de la base del ahorro aplicable a 2025 es progresiva:
| Tramo de la base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Los tipos se aplican por tramos, no sobre toda la ganancia al porcentaje más alto. Además, la cuota final depende del resto de rendimientos, ganancias y pérdidas incluidos en la base del ahorro.
Ejemplo completo
Supongamos estos datos:
- Precio de compra: 180.000 €.
- Gastos e impuestos de adquisición: 15.000 €.
- Mejoras acreditadas: 10.000 €.
- Precio de venta: 260.000 €.
- Gastos de venta pagados por el vendedor: 10.000 €.
Valor de adquisición: 180.000 + 15.000 + 10.000 = 205.000 €.
Valor de transmisión: 260.000 − 10.000 = 250.000 €.
Ganancia: 250.000 − 205.000 = 45.000 €.
Si no existen otras rentas del ahorro que alteren el cálculo:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €.
- 39.000 € restantes al 21 %: 8.190 €.
- Cuota orientativa: 9.330 €.
El ejemplo es orientativo. Una vivienda alquilada, heredada, adquirida en distintas fechas, compartida por varios titulares o sujeta a una exención requiere cálculos adicionales.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La ganancia obtenida al vender la vivienda habitual puede quedar total o parcialmente exenta cuando el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual.
La reinversión debe realizarse, de una sola vez o sucesivamente, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. La exención no se aplica automáticamente: hay que manifestar la intención de acogerse a ella y cumplir los requisitos.
Si se reinvierte únicamente una parte del importe obtenido, la exención será proporcional. Cuando existía una hipoteca pendiente, el cálculo del importe obtenido a efectos de reinversión tiene reglas específicas.
Mayores de 65 años
La ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual puede estar exenta. También se contempla para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
A estos efectos, puede considerarse vivienda habitual la que lo sea en el momento de la venta o haya tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores. La exención no se extiende automáticamente a cualquier segunda residencia o inmueble alquilado.
Venta con pérdidas
Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, puede existir una pérdida patrimonial. Esta se integra en la base del ahorro y puede compensarse con otras ganancias y, dentro de los límites legales, con determinados rendimientos del capital mobiliario.
No se computan del mismo modo todas las pérdidas. Por ejemplo, las transmisiones gratuitas y determinadas operaciones entre partes vinculadas o con recompra pueden tener restricciones.
IRPF y plusvalía municipal son impuestos distintos
El IRPF grava la ganancia patrimonial de la persona vendedora. La plusvalía municipal —Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— es un tributo local relacionado con el incremento del valor del terreno.
Una operación puede generar obligaciones en ambos impuestos. Haber pagado la plusvalía municipal no significa que la venta ya esté declarada en el IRPF.
Documentos que conviene conservar
- Escrituras de adquisición y transmisión.
- Facturas de notaría, Registro y agencia inmobiliaria.
- Justificantes de ITP, IVA, AJD y plusvalía municipal.
- Facturas y pagos de inversiones y mejoras.
- Certificados relacionados con la hipoteca.
- Contratos y datos de alquiler si la vivienda estuvo arrendada.
- Documentación de la nueva vivienda si se aplica reinversión.
Errores frecuentes
- Aplicar el tipo más alto a toda la ganancia.
- Calcular el beneficio restando únicamente los precios de venta y compra.
- Incluir reparaciones ordinarias como si fueran mejoras.
- No descontar las amortizaciones de una vivienda alquilada.
- Confundir IRPF con plusvalía municipal.
- Dar por automática la exención por reinversión.
- No declarar la operación porque el dinero se destinó a cancelar la hipoteca.
- No conservar facturas ni justificantes bancarios.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: qué ocurre cuando vendo un inmueble.
- Agencia Tributaria: reglas de cálculo de ganancias y pérdidas.
- Agencia Tributaria: exención por reinversión.
- Agencia Tributaria: venta de vivienda habitual por mayores de 65 años.
Revisado el 16 de agosto de 2026. Información general basada en las reglas de la Renta 2025. El cálculo final depende del historial, la titularidad, el uso del inmueble y el resto de rentas del contribuyente.
