IRPF por venta de vivienda en 2026: cuánto se paga según la ganancia obtenida
El IRPF por la venta de una vivienda en 2026 se calcula sobre la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original ajustado con los gastos deducibles. Los tipos aplicables van del 19 % al 28 % en función del importe de esa ganancia.
Existen situaciones en las que no hay que pagar este impuesto: reinversión en vivienda habitual, venta por mayores de 65 años o ausencia de ganancia real. Identificar correctamente estos supuestos puede reducir o eliminar la tributación.
Qué es la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda
La ganancia patrimonial es el beneficio económico obtenido al transmitir el inmueble. Se declara en la campaña de la renta correspondiente al año en que se firma la escritura de compraventa.
La fórmula general es:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos asumidos por el vendedor (agencia inmobiliaria, plusvalía municipal, cancelación registral de hipoteca, etc.).
- Valor de adquisición: precio de compra más impuestos y gastos pagados en su momento (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y reformas justificadas).
Si el resultado es positivo, tributa en IRPF. Si es negativo, se genera una pérdida compensable durante los cuatro ejercicios siguientes.
Tramos del IRPF por venta de vivienda en 2026
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con los siguientes tipos vigentes en 2026:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21 %
- Entre 50.000 € y 200.000 €: 23 %
- Entre 200.000 € y 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 28 %
El impuesto se aplica de forma progresiva. Cada tramo tributa a su tipo correspondiente.
Cómo calcular la ganancia patrimonial paso a paso
Paso 1: calcular el valor de adquisición corregido
Incluye:
- Precio de compra escriturado
- ITP o IVA + AJD
- Notaría
- Registro
- Gestoría
- Reformas de mejora justificadas
Paso 2: calcular el valor de transmisión corregido
- Precio de venta
- Menos comisión inmobiliaria
- Menos plusvalía municipal
- Menos gastos notariales asumidos por el vendedor
- Menos cancelación registral de hipoteca
Paso 3: aplicar los tramos del IRPF
Sobre la diferencia obtenida se aplican los tipos progresivos del ahorro.
Gastos deducibles que reducen el IRPF en la venta de vivienda
Incluir correctamente los gastos deducibles reduce de forma directa la base imponible.
Son deducibles en la compra:
- ITP o IVA + AJD
- Notaría
- Registro
- Gestoría
- Obras de mejora justificadas con factura
Son deducibles en la venta:
- Comisión de agencia inmobiliaria
- Plusvalía municipal
- Cancelación registral de hipoteca
No son deducibles el IBI del año de la venta, seguros del hogar ni gastos de mantenimiento ordinario.
Ejemplo práctico con ganancia de 40.000 €
Valor de adquisición corregido: 202.250 €
Valor de transmisión corregido: 247.100 €
Ganancia patrimonial: 44.850 €
Cálculo del IRPF:
- Primeros 6.000 € → 1.140 €
- Resto hasta 44.850 € → 8.158,50 €
Total IRPF aproximado: 9.298,50 €
Ejemplo práctico con ganancia de 120.000 €
Valor adquisición: 207.200 €
Valor transmisión: 339.800 €
Ganancia patrimonial: 132.600 €
- Primeros 6.000 € → 1.140 €
- Hasta 50.000 € → 9.240 €
- Resto hasta 132.600 € → 18.998 €
Total IRPF aproximado: 29.378 €
Cuándo no se paga IRPF al vender una vivienda
Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta.
Venta por mayores de 65 años
La transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está completamente exenta.
Dación en pago
La entrega de la vivienda habitual para cancelar deuda hipotecaria puede quedar exenta si no existen otros bienes suficientes.
Ausencia de ganancia patrimonial
Si no existe beneficio económico en la operación, no hay IRPF a pagar.
Errores frecuentes al calcular el IRPF por venta de vivienda
- No incluir gastos de adquisición
- No incorporar reformas justificadas
- Olvidar comisión inmobiliaria
- Declarar solo precio de compra sin ajustes
- No declarar la operación cuando existe pérdida patrimonial
Trámites relacionados
- Cómo declarar la venta de vivienda en la renta 2026
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- Tributación venta vivienda heredada
Antes de iniciar el trámite
Antes de firmar la venta conviene calcular la ganancia patrimonial estimada incorporando todos los gastos deducibles, comprobar si existe algún supuesto de exención aplicable y prever la cuota de IRPF que habrá que pagar en la siguiente campaña de la renta.
