La novación de una hipoteca en 2026 permite negociar con el mismo banco un cambio del interés, el plazo, el capital, el sistema de amortización u otras condiciones financieras. Su coste no es fijo: depende de la modificación solicitada, de la comisión pactada y de la normativa aplicable al contrato.
Cuando la novación consiste únicamente en ampliar el plazo, la comisión no puede superar el 0,1 % del capital pendiente. En operaciones sujetas a la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de gestoría, notaría y registro correspondientes a la formalización hipotecaria, mientras que el cliente paga las copias notariales que solicite y otros servicios aceptados expresamente.
Qué es una novación de hipoteca
La novación es un acuerdo entre el prestatario y su entidad para modificar una hipoteca existente. No cambia el banco ni se extingue el préstamo: se firma una escritura que incorpora las nuevas condiciones y después se inscribe en el Registro de la Propiedad.
La entidad debe volver a analizar la operación y puede aceptar o rechazar la solicitud. Por eso, pedir una novación no garantiza que el banco vaya a concederla ni que ofrezca exactamente las condiciones solicitadas.
Qué condiciones se pueden modificar
La Ley 2/1994 permite acordar, entre otros, los siguientes cambios:
- Tipo de interés: reducir el diferencial, cambiar el interés aplicable o pasar de variable a fijo.
- Plazo: ampliarlo para reducir la cuota o acortarlo para pagar menos intereses.
- Capital: ampliar o reducir el importe financiado.
- Sistema de amortización: modificar la forma en que se devuelve el préstamo.
- Garantías personales: añadirlas, sustituirlas o modificarlas cuando el banco lo acepte.
- Otras condiciones financieras: revisar determinadas cláusulas, productos vinculados o bonificaciones mediante acuerdo.
El alcance concreto debe figurar en la escritura. Si la operación aumenta el capital o el riesgo para la entidad, el estudio suele ser más exigente.
Cuánto cuesta una novación de hipoteca en 2026
El coste para el cliente puede incluir una comisión por modificación de condiciones, copias de la escritura y, en ciertos casos, una tasación si resulta necesaria para valorar una ampliación de capital o un cambio relevante de garantías.
Comisión de novación
La comisión suele estar prevista en el contrato original. Puede consistir en un importe fijo, un porcentaje del capital pendiente o un porcentaje sobre el capital adicional cuando se amplía la financiación. Las comisiones deben responder a servicios efectivamente prestados y no pueden superar los límites legales cuando exista uno específico.
En la ampliación del plazo de vencimiento, la comisión por modificación de condiciones tiene un límite máximo del 0,1 % del capital pendiente de amortizar.
Notaría, registro y gestoría
La modificación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro. Para las novaciones a las que resulte aplicable la Ley 5/2019, el reparto de gastos hipotecarios atribuye al prestamista la gestoría, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción de la garantía. Las copias solicitadas las paga quien las pide.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Las escrituras de novación acordadas con una entidad financiera están exentas de la modalidad gradual de AJD cuando la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo o a ambos. Otros cambios pueden requerir un análisis fiscal específico, especialmente si existe una ampliación de capital. Las comunidades autónomas gestionan este impuesto.
Tasación
No todas las novaciones requieren una tasación nueva. Puede solicitarse si se amplía el capital, cambia la garantía o el banco necesita actualizar el valor del inmueble para estudiar el riesgo. Si resulta necesaria, hay que comprobar en la oferta quién la paga y cuál es su precio antes de aceptar.
Ejemplo del coste por ampliar el plazo
Una hipoteca tiene 120.000 € de capital pendiente y el cliente solicita ampliar el plazo para reducir la cuota mensual. La escritura prevé una comisión por novación del plazo.
El límite legal se calcula así:
120.000 € × 0,1 % = 120 €
En este caso, la entidad no puede cobrar más de 120 € por la comisión de modificación del plazo. Esta cifra no representa el coste de cualquier novación: es el resultado exacto del límite aplicado al ejemplo y no incluye servicios voluntarios ni una eventual tasación.
Ejemplo del efecto de ampliar el plazo
Ampliar la duración suele reducir la cuota porque el capital se reparte entre más mensualidades. Sin embargo, mantener la deuda durante más tiempo puede elevar los intereses totales, aunque el interés anual no cambie.
Por eso, el ahorro mensual no basta para decidir. La entidad debe facilitar información suficiente para comparar la situación anterior y la nueva. Conviene revisar:
- Cuota antes y después de la novación.
- Número de años añadidos.
- Intereses pendientes en ambos escenarios.
- Comisión y gastos asumidos.
- Coste de los productos vinculados.
Cambiar una hipoteca variable a fija mediante novación
Una novación puede transformar una hipoteca variable en fija sin cambiar de banco. Para los contratos sujetos a la Ley 5/2019 existe una regla específica: si se sustituye el interés variable por uno fijo, o por un primer periodo fijo de al menos tres años, la compensación por reembolso no puede superar la pérdida financiera del banco ni el 0,05 % del capital durante los tres primeros años.
Una vez transcurridos esos tres años, el prestamista no puede exigir esa compensación por el cambio regulado. Si la novación no implica amortización anticipada de capital, tampoco puede cobrarse una comisión por ese concepto.
Cómo solicitar una novación paso a paso
1. Revisar la escritura actual
Hay que localizar la comisión por modificación de condiciones, el tipo de interés, el plazo restante, el capital pendiente y las vinculaciones.
2. Definir el cambio necesario
Conviene plantear una petición concreta: reducción del diferencial, cambio a tipo fijo, ampliación del plazo o ampliación de capital. Una solicitud precisa facilita la comparación.
3. Pedir una propuesta por escrito
La entidad analiza la solvencia y la garantía. Si acepta, debe informar de los contenidos modificados y del reparto de gastos antes de la firma.
4. Comparar el coste total
No se debe valorar únicamente la cuota. Hay que comparar la TAE, los intereses totales, el plazo y el coste de seguros, tarjetas, cuentas u otros productos.
5. Firmar e inscribir la modificación
La novación se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Las nuevas condiciones comienzan a aplicarse según lo establecido en la escritura.
Cuándo compensa hacer una novación
Puede compensar cuando:
- Reduce de forma relevante el interés o el coste total.
- Permite adaptar temporalmente la cuota a los ingresos.
- Elimina vinculaciones caras.
- Aporta estabilidad al pasar de variable a fija.
- Evita los mayores trámites de cambiar la hipoteca de banco.
Puede no compensar cuando:
- La rebaja de la cuota procede únicamente de ampliar mucho el plazo.
- Los intereses totales aumentan más que el beneficio obtenido.
- La nueva oferta incorpora seguros o servicios costosos.
- Quedan pocos años o poco capital por devolver.
- Otro banco ofrece una subrogación claramente más favorable.
Novación o subrogación: cuál es la diferencia
En la novación se negocia con el banco actual. En la subrogación de acreedor, la hipoteca se traslada a otra entidad. La primera suele requerir menos gestiones, pero depende de que el banco acepte modificar el contrato. La segunda permite buscar competencia entre entidades y puede conseguir mejores condiciones.
Antes de elegir conviene solicitar ambas propuestas y comparar su coste total con el mismo capital y plazo. Una cuota más baja no implica por sí sola una hipoteca más barata.
Errores frecuentes al modificar una hipoteca
- No calcular los intereses totales tras ampliar el plazo.
- Aceptar una rebaja del interés a cambio de vinculaciones más caras.
- No revisar la comisión incluida en la escritura original.
- Confundir la comisión de novación con la de amortización anticipada.
- No pedir la propuesta y los gastos por escrito.
- Firmar sin comparar una posible subrogación a otro banco.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar la novación?
No. La novación requiere un acuerdo entre ambas partes. La entidad puede estudiar el riesgo, aceptar la solicitud, proponer otras condiciones o rechazarla.
¿Se puede ampliar el capital con una novación?
Sí, si el banco aprueba la operación. La entidad volverá a estudiar la solvencia y el valor de la garantía, y la comisión puede calcularse sobre el importe adicional cuando así esté pactado.
¿La novación siempre está exenta de AJD?
La exención prevista en la Ley 2/1994 se aplica cuando la modificación afecta al tipo de interés, al plazo o a ambos. Una operación con otros cambios debe revisarse de acuerdo con su contenido y la normativa tributaria aplicable.
¿Hace falta firmar ante notario?
Sí. La modificación de las condiciones hipotecarias debe formalizarse en escritura pública y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad.
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Antes de iniciar el trámite
Antes de solicitar una novación conviene revisar la escritura, definir el cambio necesario y pedir al banco una propuesta completa. La comparación debe incluir comisión, plazo, intereses, TAE y vinculaciones. Si la oferta no mejora realmente el coste o la capacidad de pago, puede ser conveniente negociar de nuevo o estudiar una subrogación a otra entidad.
Información general basada en la normativa vigente y en los criterios publicados por el Banco de España. Las condiciones concretas dependen de la fecha y del contenido de cada contrato.
