Después de heredar una vivienda hay que obtener los certificados sucesorios, comprobar si existe testamento, inventariar los bienes y deudas, aceptar y adjudicar la herencia, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
El plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento. La prórroga debe solicitarse dentro de los cinco primeros meses. La plusvalía municipal por una transmisión hereditaria también se declara en seis meses y puede prorrogarse hasta un año si se solicita. Estos plazos empiezan con el fallecimiento, no con la firma de la escritura de herencia.
Primer paso: obtener el certificado de defunción
El certificado de defunción acredita oficialmente el fallecimiento y es necesario para iniciar los trámites posteriores. Se solicita en el Registro Civil correspondiente o mediante los canales habilitados por el Ministerio de Justicia.
Conviene disponer de varias copias o versiones electrónicas válidas, porque pueden solicitarlas la notaría, las entidades bancarias, las aseguradoras y las administraciones tributarias.
Solicitar las últimas voluntades y los seguros
Una vez transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento, puede solicitarse el Certificado de Actos de Última Voluntad. Este documento indica si la persona fallecida otorgó testamento y ante qué notario se encuentra el último válido.
También es recomendable pedir el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento. Puede revelar pólizas de vida o accidentes cuyos beneficiarios tengan derecho a cobrar una prestación.
Comprobar si existe testamento
Cuando hay testamento
Los interesados deben solicitar una copia autorizada del último testamento en la notaría correspondiente. El documento identifica a los herederos y legatarios y establece cómo quería el causante que se distribuyera su patrimonio, dentro de los límites legales.
Cuando no hay testamento
Debe tramitarse una declaración de herederos abintestato. Este procedimiento determina quiénes heredan conforme a la ley. Habitualmente se formaliza ante notario competente y requiere documentación que acredite el fallecimiento y el parentesco.
Investigar los bienes, cargas y deudas
Antes de aceptar la herencia hay que conocer su composición real. En el caso de una vivienda, conviene solicitar una nota simple para comprobar:
- Quién figura como titular registral.
- Si existe una hipoteca pendiente.
- Embargos, usufructos u otras cargas.
- La descripción y participación del fallecido en la finca.
También deben revisarse las cuentas bancarias, préstamos, recibos del IBI, cuotas de comunidad, suministros, seguros y posibles deudas tributarias. Aceptar una herencia sin conocer el pasivo puede exponer al heredero a obligaciones que no había previsto.
Decidir cómo aceptar la herencia
Aceptación pura y simple
El heredero acepta los bienes y las deudas. Dependiendo de la situación, puede responder de las obligaciones hereditarias con el patrimonio recibido y con el suyo propio.
Aceptación a beneficio de inventario
Permite separar el patrimonio hereditario del patrimonio personal del heredero y limitar la responsabilidad por las deudas a los bienes de la herencia, si se cumplen los requisitos y formalidades legales.
Renuncia a la herencia
La renuncia debe formalizarse expresamente. No conviene realizar actos que puedan interpretarse como aceptación antes de decidir. Además, una renuncia a favor de una persona concreta puede tener consecuencias fiscales diferentes de una renuncia pura y simple.
Valorar correctamente la vivienda heredada
El valor declarado influye en el Impuesto sobre Sucesiones y puede afectar a la tributación futura si el inmueble se vende. Para los inmuebles debe comprobarse el valor de referencia del Catastro cuando resulte aplicable y compararlo con el valor declarado de acuerdo con la normativa tributaria.
Declarar una cifra sin justificación puede generar una comprobación. También puede alterar el cálculo de una futura ganancia patrimonial en IRPF. Por eso deben conservarse la documentación utilizada para valorar el inmueble y los justificantes de todos los gastos relacionados con la adquisición hereditaria.
Firmar la escritura de aceptación y adjudicación
Cuando existen varios herederos, la escritura recoge el inventario, las valoraciones y el reparto acordado. La vivienda puede adjudicarse a una persona, a varias en proindiviso o compensarse con otros bienes y cantidades.
Si no hay acuerdo, la partición puede complicarse y llegar a requerir mediación, contador-partidor o intervención judicial. Antes de adjudicar una vivienda a varios hermanos conviene valorar cómo se pagarán el IBI, la comunidad, las reparaciones y el uso del inmueble.
Pagar el Impuesto sobre Sucesiones
El Impuesto sobre Sucesiones depende del valor heredado, el parentesco, el patrimonio preexistente y la normativa autonómica aplicable. Las reducciones y bonificaciones pueden producir diferencias importantes entre comunidades autónomas.
El plazo general de presentación es de seis meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga por otros seis meses, pero debe pedirse dentro de los cinco primeros meses. La prórroga puede generar intereses de demora.
No hay que esperar a tener resuelto todo el reparto para controlar el vencimiento. Si la herencia es compleja, conviene estudiar la prórroga con antelación y consultar las opciones de aplazamiento o fraccionamiento que puedan resultar aplicables.
Liquidar la plusvalía municipal
Cuando se hereda un inmueble urbano puede devengarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. El heredero es quien debe presentarlo ante el ayuntamiento correspondiente.
En transmisiones por fallecimiento, el plazo es de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. El cálculo depende de la ordenanza municipal, del valor catastral del suelo, del tiempo de tenencia y del método que resulte aplicable.
Si no existió incremento de valor del terreno, debe analizarse la posible no sujeción y aportar las pruebas exigidas. No debe confundirse esta plusvalía con la ganancia patrimonial del IRPF, que funciona de forma distinta.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Para inscribir la herencia deben presentarse el título sucesorio y la documentación que acredita el pago, aplazamiento o presentación del Impuesto sobre Sucesiones y, cuando corresponda, de la plusvalía municipal.
El Registro también puede requerir el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos y la escritura de aceptación y adjudicación. Una vez inscrita, la vivienda figurará a nombre del heredero o herederos.
Cambiar el IBI, la comunidad, los seguros y los suministros
Después de la adjudicación conviene actualizar:
- La titularidad catastral y los datos de pago del IBI.
- El titular ante la comunidad de propietarios.
- El seguro del hogar.
- Electricidad, agua, gas y telecomunicaciones.
- Las domiciliaciones y la dirección de notificaciones.
También debe solicitarse información sobre posibles deudas con la comunidad. El cambio de titular no elimina automáticamente obligaciones relacionadas con el inmueble.
Qué hacer con la vivienda heredada
Conservarla para uso propio
Hay que prever IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y posibles obras. Si existen varios copropietarios, conviene acordar por escrito el uso y el reparto de gastos.
Alquilarla
Los ingresos tributan en IRPF y deben calcularse los gastos deducibles y la amortización. Antes de alquilar hay que comprobar la normativa aplicable, la situación energética y las condiciones de habitabilidad.
Venderla
La venta puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF y una nueva liquidación de plusvalía municipal. El valor declarado al heredar y los gastos justificados serán relevantes para calcular el resultado.
Adjudicarla a uno de los herederos
Cuando varios herederos no desean mantener el proindiviso, uno puede quedarse con la vivienda y compensar a los demás. La forma de documentar la operación puede tener consecuencias fiscales, por lo que debe estudiarse antes de firmar.
Ejemplo práctico de calendario
Una persona fallece el 10 de enero y deja una vivienda. El certificado de últimas voluntades podrá solicitarse cuando hayan transcurrido 15 días hábiles. El plazo general del Impuesto sobre Sucesiones y de la plusvalía municipal finalizará seis meses después del fallecimiento.
Si los herederos prevén que no podrán completar la documentación a tiempo, deberán solicitar la prórroga del Impuesto sobre Sucesiones dentro de los cinco primeros meses. La ampliación de la plusvalía debe pedirse al ayuntamiento conforme a su procedimiento antes de que venza el plazo ordinario.
Errores frecuentes después de heredar una vivienda
- Creer que el plazo fiscal comienza al firmar la herencia.
- Aceptar sin revisar deudas y cargas.
- Solicitar la prórroga después del quinto mes.
- Olvidar la plusvalía municipal.
- Declarar el valor de la vivienda sin comprobar la normativa fiscal.
- No inscribir el cambio de titularidad.
- Vender sin calcular previamente el IRPF y la plusvalía.
- Mantener un proindiviso sin acordar uso y gastos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para arreglar los papeles de una herencia?
El plazo fiscal general es de seis meses desde el fallecimiento. La herencia civil puede requerir más tiempo, pero eso no detiene automáticamente los vencimientos tributarios.
¿Puedo vender la casa sin inscribirla a mi nombre?
Para transmitirla con seguridad jurídica debe documentarse la herencia y coordinar su inscripción con la venta. En la práctica, notaría y Registro exigirán acreditar la sucesión y los impuestos correspondientes.
¿Hay que pagar IRPF por recibir una vivienda?
La adquisición hereditaria tributa por el Impuesto sobre Sucesiones, no como ganancia patrimonial del heredero en IRPF. Si posteriormente se vende o alquila, sí pueden producirse efectos en el IRPF.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene hipoteca?
La deuda debe incluirse en el inventario y revisarse con la entidad. También hay que comprobar si existe un seguro de vida vinculado que pueda cubrir total o parcialmente el capital pendiente.
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Antes de iniciar el trámite
Antes de aceptar una vivienda heredada hay que reunir los certificados, comprobar el testamento, inventariar bienes y deudas y calcular los impuestos. Los plazos deben anotarse desde la fecha del fallecimiento. Si existen varios herederos, deudas o desacuerdos, conviene estudiar la aceptación y el reparto antes de realizar actos que puedan tener efectos irreversibles.
Información general. La tributación y los beneficios fiscales dependen de la comunidad autónoma, del ayuntamiento y de las circunstancias de cada herencia.
