Cómo tributa un piso heredado que luego se alquila

Cómo tributa un piso heredado que luego se alquila: impuestos, pasos y ejemplos reales

Heredar un piso y ponerlo en alquiler implica dos fases fiscales completamente distintas que muchos contribuyentes confunden. La primera ocurre al heredar: hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal. La segunda comienza cuando el inmueble empieza a generar ingresos: a partir de ese momento, los alquileres tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Pagar bien en la primera fase y gestionar correctamente la segunda puede suponer una diferencia de miles de euros.

En este artículo explicamos paso a paso qué impuestos se pagan al heredar un piso, cómo declarar los ingresos del alquiler, qué gastos son deducibles, qué reducciones se pueden aplicar y qué errores hay que evitar.

Tabla resumen: impuestos de un piso heredado que se alquila

Momento	Impuesto	Quién lo cobra	Plazo
Al heredar	Impuesto de Sucesiones (ISD)	Comunidad Autónoma	6 meses desde el fallecimiento
Al heredar	Plusvalía municipal (IIVTNU)	Ayuntamiento	6 meses desde el fallecimiento
Mientras se alquila	IRPF (rendimientos capital inmobiliario)	Agencia Tributaria	Declaración anual de la Renta
Piso vacío (sin alquilar)	Imputación de rentas inmobiliarias	Agencia Tributaria	Declaración anual de la Renta
Si se vende	IRPF (ganancia patrimonial) + plusvalía	AEAT + Ayuntamiento	Renta del año siguiente

Paso 1: impuestos que se pagan al heredar el piso

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

Es el primer impuesto que hay que liquidar. Se paga en la comunidad autónoma donde residía el fallecido y el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar prórroga por otros seis meses antes de que venza el plazo inicial.

El importe varía enormemente según la comunidad y el grado de parentesco. En la práctica:

En comunidades como Madrid, Andalucía o Galicia, los hijos y cónyuge tienen bonificaciones del 99 %, por lo que el impuesto es casi simbólico.
En otras como Asturias, Aragón o Extremadura, la carga puede ser más significativa para herencias de valor elevado.
Entre hermanos, tíos o sobrinos el impuesto es siempre mayor, independientemente de la comunidad.

La base imponible se calcula sobre el valor de mercado del inmueble en el momento del fallecimiento, no sobre el precio que pagó el fallecido en su día. Este valor, conocido como valor de referencia catastral desde 2022, puede consultarse en la sede del Catastro y es el que Hacienda utilizará como referencia mínima.

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Plusvalía municipal al heredar

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta que lo transmite por herencia. Se paga al ayuntamiento donde esté ubicado el piso, también en el plazo de seis meses.

Desde la reforma de 2021, no hay plusvalía si no ha habido incremento real del valor del suelo. Si el suelo vale lo mismo o menos que cuando el fallecido lo compró, el impuesto es cero y conviene solicitarlo expresamente al ayuntamiento con documentación que lo acredite.

El cálculo puede hacerse por dos métodos: el método objetivo (en base al valor catastral y coeficientes del ayuntamiento) o el método real (diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición del suelo). El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable.

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Paso 2: qué ocurre con el piso mientras no se alquila

Si el piso heredado permanece vacío tras la herencia, Hacienda considera que genera una imputación de rentas inmobiliarias aunque no se obtenga ningún ingreso real. Es un ingreso ficticio que se añade a la base imponible del IRPF.

La cuantía es:

1,1 % del valor catastral si este ha sido revisado en los últimos diez años.
2 % del valor catastral si no ha sido revisado en ese plazo.

Este porcentaje se aplica proporcionalmente a los días del año en que el piso ha estado vacío y en poder del heredero. No es una cantidad enorme, pero no declararla puede generar una comprobación de Hacienda. Si el piso ha estado parte del año vacío y parte alquilado, hay que prorratear correctamente.

Paso 3: cómo tributa el alquiler del piso heredado en el IRPF

Una vez que el piso se alquila, los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El proceso es el mismo que para cualquier propietario que alquila, con una particularidad importante: el valor de adquisición a efectos fiscales es el declarado en el Impuesto de Sucesiones, no el precio que pagó el fallecido.

Cómo se calcula el rendimiento neto

El rendimiento neto del alquiler es la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles:

Rendimiento neto = Ingresos por alquiler – Gastos deducibles

Gastos deducibles del alquiler

El propietario que alquila un piso heredado puede deducirse los siguientes gastos:

Intereses de hipoteca (si el inmueble tiene carga hipotecaria pendiente).
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tasa de basuras y otros tributos locales.
Gastos de comunidad de propietarios.
Seguros del hogar, de impago de alquiler o de responsabilidad civil.
Gastos de reparación y conservación del inmueble (no mejoras, solo mantenimiento).
Amortización del inmueble: el 3 % anual sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición (valor declarado en la herencia) o el valor catastral de la construcción (excluido el suelo). Este es uno de los gastos más importantes y menos conocidos.
Gastos de administración si se gestiona a través de una agencia o administrador de fincas.
Honorarios de abogado o gestor relacionados con el alquiler.

Importante: los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo en que el piso ha estado alquilado. Si ha estado vacío varios meses, solo se puede deducir la parte proporcional.

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Reducción sobre el rendimiento neto

Una vez calculado el rendimiento neto positivo, se aplica una reducción cuyo porcentaje depende de cuándo se firmó el contrato:

Tipo de contrato	Reducción aplicable
Contratos anteriores al 26/05/2023	60 %
Contratos nuevos desde 01/01/2024 (régimen general)	50 %
Primer alquiler a jóvenes (18-35 años) en zona tensionada	70 %
Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores	60 %
Zona tensionada con reducción de renta superior al 5 %	90 %

La reducción solo se aplica cuando el arrendamiento es para uso como vivienda habitual del inquilino. No se aplica en alquileres de temporada, de locales, o si el contrato tiene fines distintos a la vivienda habitual.

Ejemplo real: piso heredado alquilado por 900 €/mes

Un heredero recibe un piso valorado en 200.000 € (valor catastral de la construcción: 100.000 €). Lo alquila por 900 €/mes durante todo el año. Sus gastos anuales son:

IBI: 600 €
Comunidad: 900 €
Seguro hogar: 300 €
Reparaciones: 500 €
Amortización (3 % sobre 100.000 €): 3.000 €

Total gastos deducibles: 5.300 €
Ingresos íntegros: 900 × 12 = 10.800 €
Rendimiento neto: 10.800 – 5.300 = 5.500 €
Aplicando reducción del 50 % (contrato nuevo): 2.750 €
Este es el importe que se integra en la base general del IRPF.

Si el propietario tiene una base imponible general de 30.000 €, este rendimiento tributará al tipo marginal correspondiente. A efectos orientativos, con los tramos estatales más el autonómico medio, podría pagar entre 900 € y 1.200 € de IRPF por este alquiler.

Qué pasa si el piso es heredado por varios hermanos

Cuando varios hermanos heredan el mismo inmueble, la situación fiscal se multiplica: cada uno tributa individualmente por su parte proporcional. Si la herencia es al 50 % entre dos hermanos y el alquiler genera un rendimiento neto de 5.500 €, cada uno declara 2.750 € en su propia declaración de la Renta.

Los gastos también se reparten proporcionalmente. Cada heredero puede deducir el porcentaje de gastos que corresponda a su cuota de titularidad.

Si hay desacuerdo entre los herederos sobre si alquilar o vender el piso, mientras no haya acuerdo el inmueble permanece en copropiedad y cada propietario sigue declarando la imputación de rentas por su parte proporcional, aunque el piso esté vacío.

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Qué ocurre con las amortizaciones cuando luego se vende el piso

Este es uno de los puntos que más sorprende a los contribuyentes. Cuando se alquila un piso y se deducen las amortizaciones durante años, esas amortizaciones reducen el valor de adquisición del inmueble a efectos del IRPF. Esto significa que, cuando se venda el piso, la ganancia patrimonial será mayor porque el valor de adquisición habrá disminuido.

Ejemplo simplificado:

Valor declarado en la herencia (valor de adquisición): 200.000 €
Amortizaciones deducidas durante 10 años: 30.000 €
Valor de adquisición ajustado: 200.000 – 30.000 = 170.000 €
Si luego se vende por 250.000 €, la ganancia patrimonial no es 50.000 € sino 80.000 €

No deducir la amortización no evita este ajuste: Hacienda lo aplica igualmente aunque el contribuyente no la haya declarado. Por eso, siempre conviene deducirla.

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Qué pasa si el piso heredado estaba ya alquilado cuando falleció el propietario

En este caso, el heredero se subroga automáticamente en la posición del arrendador. El contrato de alquiler existente continúa en las mismas condiciones hasta su vencimiento. Desde el momento en que se acepta la herencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad, los ingresos del alquiler corresponden al heredero y deben declararse en su IRPF.

El fallecido debe haber declarado los ingresos del alquiler hasta la fecha de su fallecimiento. Los herederos deben presentar la última declaración de la Renta del fallecido si este estaba obligado a hacerlo.

Imputación de rentas durante el proceso de herencia

Desde el fallecimiento hasta que se acepta formalmente la herencia puede pasar tiempo. Durante ese período, si el piso no se alquila, Hacienda sigue exigiendo la imputación de rentas. En herencias con varios herederos, la imputación se reparte entre todos en proporción a su cuota hereditaria aunque aún no se haya firmado la escritura de adjudicación.

Si la herencia se retrasa por desacuerdos o trámites notariales, el coste fiscal de la imputación puede acumularse durante meses o años. No es un importe elevado, pero ignorarlo puede derivar en requerimientos de Hacienda.

Obligaciones formales del heredero que alquila

Más allá de los impuestos, el heredero que alquila el piso heredado tiene una serie de obligaciones que deben cumplirse correctamente:

Inscripción en el Registro de la Propiedad: no es obligatoria para cobrar el alquiler, pero sí recomendable para garantizar la seguridad jurídica ante el inquilino, los bancos o en caso de venta futura.
Certificado de eficiencia energética: obligatorio para cualquier nuevo contrato de alquiler. Sin él, el contrato puede ser sancionado.
Contrato de arrendamiento: debe cumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si hay varios coherederos, todos deben figurar como arrendadores o designar a uno con poder notarial.
Fianza: obligatoria por ley, equivale a una mensualidad de renta. Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
Alta en el padrón del IBI: si el titular anterior era el fallecido, hay que comunicar el cambio de titularidad al ayuntamiento para que el IBI se emita a nombre del heredero.

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Errores frecuentes al alquilar un piso heredado

No declarar los ingresos del alquiler

Es uno de los errores más detectados por la Agencia Tributaria. Hacienda cruza datos del Registro de la Propiedad con las declaraciones informativas presentadas por los inquilinos. No declarar puede acarrear sanciones del 50 % al 150 % de la cuota no ingresada.

No deducir la amortización

Muchos propietarios desconocen que pueden deducir el 3 % anual sobre el valor de la construcción. Es uno de los gastos deducibles más elevados y no requiere ningún desembolso real. No deducirla supone pagar más IRPF del necesario.

Deducir gastos de mejora como si fueran de reparación

Los gastos de reparación y conservación son deducibles. Las mejoras (reformas que aumentan el valor o la vida útil del inmueble) no lo son directamente: se amortizan durante los años de vida útil. Hacienda distingue entre ambos conceptos y puede rechazar la deducción si se confunden.

No aplicar la reducción correcta

Aplicar el 60 % de reducción en un contrato firmado después del 1 de enero de 2024 es un error. La reducción general bajó al 50 % para contratos nuevos. Aplicar un porcentaje equivocado puede generar una liquidación paralela de Hacienda.

Olvidar la imputación de rentas en los meses sin alquiler

Si el piso ha estado vacío durante parte del año, hay que declarar la imputación de rentas por esos meses. Muchos propietarios solo declaran los ingresos del alquiler y olvidan este concepto.

Alquilar sin haber aceptado formalmente la herencia

Alquilar un piso heredado sin haber aceptado formalmente la herencia y sin ser el titular registral puede generar problemas jurídicos con el inquilino y dificultades si luego se quiere vender el inmueble. Lo correcto es aceptar la herencia, pagar los impuestos correspondientes e inscribir en el Registro antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Preguntas frecuentes sobre el piso heredado en alquiler

¿Hay que pagar IRPF al heredar un piso?

No. Al heredar solo se pagan el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. El IRPF no se activa en el momento de la herencia, sino cuando el inmueble genera ingresos (alquiler) o cuando se vende con ganancia patrimonial.

¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar un piso heredado?

Depende del rendimiento neto (ingresos menos gastos) y del tipo marginal del contribuyente. Con la reducción del 50 % para contratos nuevos, la base tributable puede quedar en la mitad del rendimiento neto. El tipo varía entre el 19 % y el 47 % según el total de ingresos anuales del contribuyente.

¿Puede deducirse la amortización en un piso heredado?

Sí. El 3 % anual sobre el mayor de estos valores: el coste de adquisición a efectos del Impuesto de Sucesiones o el valor catastral de la construcción (sin incluir el suelo). Es obligatorio tomarlo como gasto, ya que Hacienda lo descuenta igualmente al calcular la ganancia patrimonial en caso de venta futura.

¿Qué pasa si varios hermanos heredan el piso y solo uno se encarga del alquiler?

Todos los coherederos siguen siendo propietarios y todos deben declarar su parte proporcional de los rendimientos del alquiler en su IRPF. Si uno gestiona el alquiler en nombre de todos, puede hacerlo con un poder notarial, pero la obligación fiscal es individual para cada heredero.

¿Hay que declarar la imputación de rentas si el piso está vacío?

Sí, salvo que sea vivienda habitual del heredero. Si el piso heredado está vacío y no se usa como residencia habitual, Hacienda exige declarar el 1,1 % o el 2 % del valor catastral en proporción a los días que ha estado en esa situación.

Trámites relacionados

Antes de alquilar el piso heredado

Acepta formalmente la herencia, paga los impuestos en plazo y verifica la situación registral del inmueble antes de firmar ningún contrato. Una vez que el piso esté alquilado, guarda todas las facturas de gastos, declara correctamente los ingresos cada año y aplica la amortización aunque no implique ningún desembolso. Hacerlo bien desde el principio evita revisiones de Hacienda y permite reducir legalmente la factura fiscal.

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