Para comprar una casa en 2026 con una hipoteca convencional suele ser necesario aportar con ahorros la parte del precio que no financia el banco y, además, pagar los impuestos y gastos de la compraventa. Como las entidades financian normalmente hasta el 80 % del valor de tasación, el comprador debe disponer al menos del 20 % restante cuando el precio y la tasación coinciden.
Ese 20 % no incluye los impuestos. Una vivienda nueva soporta, con carácter general, un IVA del 10 % y el AJD que corresponda en la comunidad autónoma. En una vivienda usada se paga el ITP autonómico. También deben presupuestarse la tasación, la escritura de compraventa, la inscripción registral y, si se contrata, la gestoría.
La entrada para comprar una vivienda
La entrada es la parte del precio que el comprador paga con sus propios fondos. No existe una entrada legal obligatoria del 20 %, pero este porcentaje aparece porque los bancos suelen limitar el préstamo hipotecario al 80 % del valor de tasación.
El importe que falta debe pagarse con ahorros. Si una vivienda cuesta 200.000 € y la entidad concede 160.000 €, la entrada será de 40.000 €. A esa cantidad todavía hay que añadir impuestos y gastos.
El banco puede calcular la financiación sobre el valor más bajo
Antes de aprobar la hipoteca, la entidad encarga o acepta una tasación homologada. En la práctica, la financiación puede calcularse tomando como referencia el menor valor entre el precio de compra y la tasación.
Por ejemplo, si el precio pactado es de 220.000 € pero la tasación resulta ser de 200.000 €, una financiación del 80 % de la tasación ascendería a 160.000 €. El comprador tendría que aportar 60.000 € para completar el precio, además de los impuestos y gastos.
Por eso no conviene entregar unas arras elevadas sin estudiar previamente la financiación y prever qué ocurriría si la tasación fuera inferior al precio acordado.
Impuestos al comprar una casa en 2026
Vivienda usada: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
La compra de una vivienda de segunda mano está sujeta al ITP. El tipo, las reducciones y los requisitos dependen de la comunidad autónoma. Pueden existir tipos reducidos para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad u otros supuestos.
Antes de calcular los ahorros necesarios hay que consultar el tipo aplicable en la comunidad donde se encuentra el inmueble. No debe utilizarse un porcentaje nacional único porque el ITP es un tributo cedido.
Vivienda nueva: IVA y AJD
En la compra de una vivienda nueva se paga, con carácter general, un IVA del 10 % sobre el precio. Además, la escritura de compraventa queda sujeta al tipo de AJD establecido por la comunidad autónoma. Existen reglas diferentes para viviendas de protección oficial y territorios con fiscalidad propia, como Canarias, Ceuta y Melilla.
Otros gastos que debe prever el comprador
- Tasación: la paga el cliente cuando solicita una hipoteca.
- Notaría de la compraventa: se aplica el arancel correspondiente a la escritura y las copias.
- Registro de la Propiedad: el comprador paga la inscripción de su derecho de propiedad.
- Gestoría: solo debe incluirse como gasto de compraventa cuando el comprador contrata este servicio.
- Nota simple: permite comprobar quién es el titular y qué cargas afectan a la finca.
- Servicios técnicos o jurídicos: pueden ser recomendables dependiendo del inmueble, aunque no forman parte de todas las operaciones.
No deben confundirse estos costes de compraventa con los gastos de formalización de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, el banco asume la gestoría, la escritura hipotecaria, el registro de la garantía y los impuestos del préstamo; el cliente paga la tasación y las copias que solicite.
Ejemplo: vivienda usada de 200.000 €
Supongamos que el precio y la tasación coinciden en 200.000 €, el banco financia el 80 % y el ITP aplicable en el ejemplo es del 7 %. Este porcentaje es una hipótesis: debe sustituirse por el correspondiente a la comunidad autónoma y a la situación personal del comprador.
- Precio de compra: 200.000 €
- Hipoteca del 80 %: 160.000 €
- Entrada necesaria: 40.000 €
- ITP del ejemplo, 7 %: 14.000 €
Antes de sumar notaría, registro, tasación y otros servicios, el comprador necesitaría 54.000 €. El presupuesto final debe incorporar las tarifas y presupuestos reales de la operación.
Ejemplo: vivienda nueva de 200.000 €
Si el banco financia 160.000 € y se aplica el IVA general de vivienda nueva, el cálculo inicial sería:
- Entrada: 40.000 €
- IVA del 10 %: 20.000 €
- Total inicial: 60.000 €
A esa cifra hay que añadir el AJD autonómico y los gastos de compraventa. Por tanto, disponer exactamente de 60.000 € no sería suficiente para cerrar la operación del ejemplo.
Cómo calcular tus ahorros necesarios
El cálculo puede organizarse con esta fórmula:
Ahorros necesarios = precio no financiado + impuestos + gastos de compraventa + margen de seguridad
Para aplicarla correctamente:
- Solicita una estimación realista del importe que podría financiar el banco.
- Comprueba si la vivienda es nueva o usada.
- Consulta el impuesto autonómico aplicable y sus posibles reducciones.
- Pide presupuestos de tasación y servicios profesionales.
- Reserva un margen para diferencias de tasación y gastos imprevistos.
¿Se puede comprar una casa sin tener ahorrado el 20 %?
Algunas entidades pueden financiar más del 80 % después de analizar la solvencia y la garantía. También existen programas de avales públicos para determinados compradores, como jóvenes o familias con menores, sujetos a requisitos de ingresos, patrimonio, residencia y precio máximo de la vivienda.
Un aval puede facilitar que el préstamo cubra una proporción mayor del precio, pero no elimina los impuestos ni todos los gastos. Tampoco obliga al banco a conceder la financiación: la entidad sigue evaluando la capacidad de pago.
Qué ingresos exige el banco además de los ahorros
Tener la entrada no garantiza la aprobación de la hipoteca. El banco revisa los ingresos, la estabilidad laboral, las deudas existentes, el historial de pagos y la capacidad de afrontar la cuota.
También puede valorar el endeudamiento total del hogar y realizar escenarios de subida de tipos cuando corresponda. Por eso conviene solicitar un estudio previo antes de comprometer una cantidad importante en arras.
Errores frecuentes al calcular el dinero necesario
- Ahorrar únicamente el 20 % y olvidar impuestos y gastos.
- Suponer que el banco financiará el 80 % del precio aunque la tasación sea inferior.
- Aplicar un ITP de otra comunidad autónoma.
- Confundir los gastos de la compraventa con los de la hipoteca.
- Entregar arras sin prever una denegación de financiación.
- Utilizar todos los ahorros sin conservar un fondo para imprevistos.
- No comprobar las cargas de la vivienda mediante una nota simple.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que dar de entrada para una casa de 200.000 €?
Si el banco financia el 80 % y la tasación coincide con el precio, la entrada sería de 40.000 €. Además, el comprador tendría que pagar los impuestos y gastos correspondientes.
¿Los impuestos pueden incluirse en la hipoteca?
No debe darse por supuesto. La financiación se vincula al valor del inmueble y a la política de riesgo de la entidad. El comprador debe planificar los impuestos con fondos propios salvo que cuente con una oferta expresa que indique otra cosa.
¿La entrada se paga antes de firmar?
Parte del dinero puede entregarse como señal o arras y el resto se abona al formalizar la compraventa. El contrato de arras debe establecer qué sucede si no se obtiene la hipoteca.
¿Es suficiente calcular un 30 % del precio?
No siempre. Puede servir como aproximación en algunas operaciones, pero el resultado real depende del porcentaje financiado, la tasación, el impuesto autonómico y si la vivienda es nueva o usada.
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Antes de iniciar el trámite
Antes de firmar unas arras conviene calcular la entrada con el importe que realmente financiaría el banco, identificar los impuestos aplicables y pedir presupuestos de los gastos. También debe comprobarse la situación registral de la vivienda y reservar un margen para una tasación inferior o costes imprevistos.
Información general. Los impuestos y beneficios fiscales dependen de la comunidad autónoma, del inmueble y de las circunstancias del comprador.
