La extinción de condominio en 2026 es la operación mediante la cual varios copropietarios dejan de compartir un inmueble y uno de ellos pasa a ser titular único, compensando económicamente al resto.
Es habitual en divorcios, herencias o separaciones de parejas que compraron una vivienda en proindiviso. Aunque el coste fiscal es inferior al de una compraventa tradicional, no está exento de impuestos ni gastos.
En términos generales, el coste total suele situarse entre 1% y 2% del valor adjudicado, dependiendo del tipo de AJD aplicable y de los gastos notariales y registrales.
¿Qué es exactamente una extinción de condominio?
Existe condominio cuando un inmueble pertenece a varias personas en proindiviso (por ejemplo, 50%–50%). La extinción consiste en adjudicar la vivienda a uno de los copropietarios, quien compensa económicamente al otro.
No es una compraventa si se respetan las proporciones originales. Esa diferencia es clave desde el punto de vista fiscal.
En procesos de reorganización patrimonial también puede valorarse la donación en vida como alternativa, especialmente en contextos familiares. Aquí puedes ver el análisis completo de impuestos y costes: Donaciones en vida en 2026: cuánto se paga y qué impuestos intervienen .
Impuestos aplicables en 2026
1️⃣ Actos Jurídicos Documentados (AJD)
La operación tributa por AJD, con un tipo que suele situarse entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma.
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2️⃣ Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
No se paga ITP siempre que no exista exceso de adjudicación no compensado correctamente.
Si uno recibe más valor del que le corresponde sin compensación proporcional, Hacienda puede considerar que existe transmisión sujeta a ITP.
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3️⃣ IRPF
El copropietario que transmite su parte puede generar una ganancia patrimonial si el valor actual es superior al de adquisición.
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4️⃣ Plusvalía municipal
En principio no se genera plusvalía municipal si no hay transmisión real, aunque conviene revisar cada caso concreto.
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Extinción de condominio vs compraventa: cuándo Hacienda puede recalificar
Uno de los puntos más sensibles en 2026 es cuándo una extinción de condominio puede ser considerada por Hacienda como una compraventa encubierta.
La Administración puede recalificar la operación si detecta:
- Que el valor declarado es muy inferior al valor real de mercado.
- Que existe un exceso de adjudicación no compensado correctamente.
- Que la operación encubre una transmisión entre personas que nunca fueron copropietarias.
- Que las proporciones originales no coinciden con la adjudicación final.
Si Hacienda recalifica la operación, puede exigir el pago de ITP como si se tratara de una compraventa, además de intereses y posibles sanciones.
Por eso es fundamental:
- Respetar los porcentajes de titularidad originales.
- Justificar el valor de mercado mediante tasación si es necesario.
- Reflejar claramente la compensación económica en escritura.
La diferencia fiscal entre pagar AJD (1%) y pagar ITP (6%–10% según comunidad) puede ser muy significativa.
Tabla resumen
| Concepto | ¿Se paga? | Tipo habitual |
|---|---|---|
| AJD | Sí | 0,5% – 1,5% |
| ITP | No (si no hay exceso) | 0% |
| Plusvalía municipal | Normalmente no | 0% |
| IRPF | Sí si hay ganancia | Según tramos |
Gastos adicionales
- Notaría: 600 € – 1.200 €
- Registro: 400 € – 800 €
- Gestoría: 300 € – 600 €
Ejemplo práctico
Vivienda valorada en 200.000 €, propiedad al 50%.
Uno de los copropietarios se queda con el inmueble y compensa al otro con 100.000 €.
- AJD (1%): 1.000 €
- Notaría: 900 €
- Registro: 600 €
Total aproximado: 2.500 €
Si Hacienda considerara la operación como compraventa sujeta a ITP del 8%, el coste fiscal podría ascender a 8.000 €.
Errores frecuentes
- No respetar proporciones originales.
- No valorar correctamente el inmueble.
- No prever el impacto en IRPF.
- Generar un exceso de adjudicación sin compensación.
Antes de iniciar el trámite
Antes de formalizar una extinción de condominio en 2026 conviene calcular el AJD aplicable, analizar si existe ganancia patrimonial en IRPF y asegurarse de que no hay exceso de adjudicación que pueda convertir la operación en transmisión sujeta a ITP.
Bien estructurada, es una de las fórmulas más eficientes fiscalmente para reorganizar la propiedad de un inmueble sin asumir los costes de una compraventa tradicional.
