Gastos de notaría al comprar una vivienda en 2026

Los gastos de notaría al comprar una vivienda en 2026 no consisten en un porcentaje libre fijado por cada notaría. Los honorarios se calculan mediante un arancel estatal que aplica una escala decreciente al valor documentado, junto con otros conceptos como copias, folios y actuaciones necesarias.

Si las partes no pactan otra distribución, el artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y al comprador la primera copia y los gastos posteriores a la venta. Sin embargo, es frecuente que el contrato establezca otra distribución. Por eso hay que revisar las arras o el contrato privado antes de firmar.

Qué trabajo realiza el notario en una compraventa

La intervención notarial no se limita a recoger las firmas. Antes y durante la compraventa se comprueba la identidad y capacidad de las partes, la titularidad registral, las cargas, el estado de determinadas obligaciones y los medios utilizados para pagar el precio.

Entre otras actuaciones, la notaría puede:

Solicitar información registral de la finca.
Comprobar quién es el propietario y qué cargas existen.
Revisar la documentación necesaria para transmitir.
Identificar los medios de pago y hacerlos constar en la escritura.
Advertir de las obligaciones fiscales y legales.
Autorizar la escritura pública.
Presentarla telemáticamente en el Registro cuando corresponda.

El asesoramiento relacionado con el acto autorizado forma parte de la función notarial y no genera un precio separado libremente fijado.

Quién paga la escritura de compraventa

El Código Civil establece una regla supletoria, es decir, aplicable salvo pacto en contrario:

Vendedor: gastos de otorgamiento de la escritura.
Comprador: primera copia y gastos posteriores a la venta.

Las partes pueden acordar otra distribución y reflejarla en el contrato. Expresiones como “gastos según ley” remiten a la regla legal, mientras que una cláusula que atribuya todos los gastos al comprador puede cambiar el reparto entre particulares dentro de los límites aplicables.

En una venta realizada por un promotor a un consumidor no pueden trasladarse al comprador gastos que legalmente corresponden al vendedor, como los derivados de la declaración de obra nueva, la división horizontal o la cancelación de una hipoteca que deba entregarse libre de cargas.

Cómo se calculan los honorarios notariales

La compraventa es un documento de cuantía. El arancel aplica una escala por tramos sobre el valor que sirve de base:

Hasta 6.010,12 €: 90,151816 €.
Por el exceso hasta 30.050,61 €: 4,5 por mil.
Por el exceso hasta 60.101,21 €: 1,5 por mil.
Por el exceso hasta 150.253,03 €: 1 por mil.
Por el exceso hasta 601.012,10 €: 0,5 por mil.
Por el exceso hasta 6.010.121,04 €: 0,3 por mil.

La escala es progresiva: no se aplica el último tipo al precio completo, sino únicamente a la parte incluida en cada tramo. Sobre el resultado se aplican las reducciones legalmente previstas. El arancel incorpora una rebaja general del 5 % y la compraventa de viviendas cuenta con la reducción adicional del 25 % establecida legalmente.

Ejemplo del arancel para una vivienda de 200.000 €

Tomando únicamente la escala de documentos de cuantía, el cálculo para una base de 200.000 € sería:

Primer tramo: 90,151816 €.
De 6.010,13 € a 30.050,61 € al 4,5 ‰: 108,18216 €.
De 30.050,62 € a 60.101,21 € al 1,5 ‰: 45,07590 €.
De 60.101,22 € a 150.253,03 € al 1 ‰: 90,15182 €.
De 150.253,04 € a 200.000 € al 0,5 ‰: 24,87349 €.

La suma arancelaria inicial es aproximadamente 358,44 €. Tras aplicar la rebaja general del 5 %, queda en unos 340,51 €. Aplicando después la reducción del 25 % para compraventa de vivienda, el resultado aproximado de ese concepto arancelario sería 255,38 €.

Esta cifra no es la factura final. Pueden añadirse copias, folios, testimonios, comunicaciones, presentación telemática, suplidos e IVA. También debe determinarse qué conceptos corresponden al vendedor y cuáles al comprador según el contrato.

Por qué la factura final puede variar

Aunque el arancel sea común, la minuta cambia por:

El precio o valor utilizado como base.
La extensión y complejidad de la escritura.
El número de copias solicitadas.
El número de folios y anexos.
Las actuaciones adicionales realizadas.
Los suplidos pagados por cuenta del cliente.
El IVA correspondiente.

Dos compraventas por el mismo precio pueden generar facturas distintas si una escritura incluye más fincas, anexos, condiciones, cancelaciones o copias.

La escritura de compraventa y la escritura de hipoteca son distintas

Cuando existe financiación se formalizan normalmente dos negocios: la compraventa y el préstamo hipotecario. No deben sumarse sus gastos como si fueran una sola escritura.

En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el banco asume los aranceles notariales de la escritura hipotecaria. El prestatario paga las copias que solicite, mientras que debe recibir sin coste la copia simple prevista legalmente.

La distribución de la escritura hipotecaria no cambia por sí sola quién paga los gastos de la escritura de compraventa, que se rige por su propio contrato y por la regla del Código Civil.

¿El comprador puede elegir notario?

El comprador tiene derecho a elegir notario. Todos los notarios deben actuar con imparcialidad y aplicar el mismo arancel estatal. La elección no debería basarse únicamente en buscar una tarifa inferior, sino también en la disponibilidad, la atención y la coordinación necesaria para la firma.

Elegir notario no permite modificar los impuestos ni las obligaciones registrales. Tampoco autoriza a una parte a imponer condiciones contrarias a lo pactado.

Qué debe aparecer en la minuta

La factura debe identificar los conceptos, las bases y los números del arancel utilizados, así como los suplidos y el IVA. Esto permite comprobar cómo se ha formado el total.

Antes de pagar conviene revisar:

La base económica utilizada.
Las reducciones aplicadas.
El número y tipo de copias.
Los folios y conceptos adicionales.
Los suplidos justificados.
La parte obligada al pago según el contrato.

¿Se puede pedir presupuesto antes de firmar?

Puede solicitarse una estimación aportando el precio, el tipo de operación, el número de compradores y vendedores, la existencia de anexos y las copias necesarias. El resultado será orientativo hasta que se conozca el contenido definitivo de la escritura.

Pedir una estimación es especialmente útil cuando el contrato atribuye al comprador todos o parte de los gastos notariales. También permite reservar fondos sin utilizar porcentajes genéricos que mezclan notaría, registro e impuestos.

Notaría, Registro e impuestos: conceptos diferentes

La factura notarial no incluye automáticamente todos los costes de comprar una vivienda. Deben distinguirse:

Notaría: autorización y copias de la escritura.
Registro: inscripción de la propiedad a nombre del comprador.
Impuestos: ITP para vivienda usada o IVA y AJD para vivienda nueva.
Gestoría: honorarios del profesional contratado para tramitar documentos.
Tasación: valoración requerida cuando existe financiación hipotecaria.

Un anuncio que diga “gastos de notaría del 10 %” suele estar agrupando conceptos diferentes. La notaría por sí sola no se calcula aplicando ese porcentaje al precio.

Errores frecuentes con los gastos notariales

Creer que el notario fija libremente el precio.
Aplicar un porcentaje plano al valor de la vivienda.
Confundir la matriz con las copias.
No revisar la cláusula de gastos del contrato de arras.
Sumar la escritura hipotecaria como gasto del comprador.
Confundir notaría, Registro, impuestos y gestoría.
No comprobar las reducciones arancelarias.
No solicitar una minuta detallada.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra un notario por una compraventa de 200.000 €?

El concepto principal de la escala, después de las reducciones señaladas, da aproximadamente 255,38 € en el ejemplo. La factura final será superior al incorporar copias, folios, actuaciones, suplidos e IVA, y debe repartirse según el contrato y la ley.

¿Paga siempre el comprador la notaría?

No. Si no hay pacto, el vendedor paga el otorgamiento y el comprador la primera copia y los gastos posteriores. El contrato puede establecer otra distribución dentro de los límites aplicables.

¿Todos los notarios cobran lo mismo?

Aplican el mismo arancel estatal. La factura puede variar según el contenido, las copias, los folios, las actuaciones y los suplidos de cada escritura.

¿La escritura pública es obligatoria?

Aunque una compraventa puede nacer de un contrato privado, la escritura pública proporciona seguridad jurídica y es necesaria para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad y acceder con normalidad a financiación hipotecaria.

Trámites relacionados

Antes de iniciar el trámite

Antes de firmar conviene revisar qué parte paga cada concepto, solicitar una estimación a la notaría y distinguir la compraventa del préstamo hipotecario. Después de la firma, la minuta debe indicar la base, los números del arancel, las reducciones, las copias, los suplidos y el IVA. Así puede comprobarse el coste sin recurrir a porcentajes genéricos.

Información general basada en el Código Civil y el Arancel de los Notarios. El coste final depende del contenido de la escritura y del reparto pactado.