Cuánto tarda en escriturarse una casa tras firmar el contrato

Cuánto tarda en escriturarse una casa: plazos reales, arras y todo lo que puede retrasarlo

Desde que se firma el contrato de arras hasta que se firma la escritura ante notario suelen pasar entre 30 y 90 días. Pero ese plazo puede acortarse a dos semanas si no hay hipoteca, o alargarse a seis meses si el banco tarda, hay cargas pendientes o el vendedor aún no ha desocupado la vivienda. No existe un plazo legal fijo obligatorio en España (salvo en Cataluña), y eso genera muchas dudas: ¿cuánto tiempo es razonable pedir?, ¿qué pasa si se agota el plazo?, ¿quién pierde el dinero si no se llega a tiempo? Esta guía responde a todo con plazos reales y ejemplos concretos.

Tabla resumen: plazos habituales para escriturar una casa

Situación	Plazo habitual	Plazo recomendado en arras
Compra al contado, sin hipoteca	2 – 4 semanas	30 – 45 días
Compra con hipoteca (banco ágil)	45 – 60 días	60 – 75 días
Compra con hipoteca (trámites normales)	60 – 90 días	90 días
Compra con hipoteca + cargas o problemas	3 – 6 meses	5 – 6 meses
Obra nueva en construcción	Variable (meses o años)	Según fecha de entrega del promotor
Cataluña (plazo máximo legal)	Hasta 6 meses	Máximo 6 meses por ley

¿Existe un plazo legal para escriturar en España?

No. En la mayor parte de España no existe ningún plazo mínimo ni máximo establecido por ley para escriturar desde que se firma el contrato de arras. El plazo lo fijan libremente el comprador y el vendedor en el propio contrato. Lo que se pacta en las arras es el plazo máximo: si no se firma la escritura antes de que venza, se aplican las consecuencias previstas en el contrato.

La excepción es Cataluña, donde la Ley 3/2017 del Código Civil catalán establece un plazo máximo de seis meses para escriturar desde la firma del contrato de arras, aunque las partes pueden acordar un plazo inferior.

Cuánto tarda el proceso paso a paso

Para entender los plazos reales, conviene ver qué tiene que ocurrir entre la firma de las arras y la firma de la escritura:

1. Tasación del inmueble (7 – 15 días)

Si hay hipoteca, el banco necesita tasar el inmueble antes de conceder el préstamo. La tasación la realiza una sociedad homologada por el Banco de España y suele tardar entre una semana y diez días desde que se solicita. En momentos de alta demanda puede demorarse hasta dos semanas.

2. Estudio y aprobación de la hipoteca (15 – 30 días)

Una vez entregada la tasación y la documentación completa (nóminas, vida laboral, CIRBE, declaración de la Renta…), el banco analiza la operación y emite la oferta vinculante. Este proceso tarda entre dos y cuatro semanas según la entidad y la complejidad del perfil del solicitante.

3. Acta de transparencia hipotecaria (10 días obligatorios)

La Ley Hipotecaria de 2019 obliga a que el comprador acuda al notario a recibir información sobre las condiciones del préstamo un mínimo de 10 días antes de la firma de la escritura. Este plazo es obligatorio e improrrogable. Es uno de los factores que más sorprende a los compradores y que más retrasos genera si no se tiene en cuenta desde el principio.

4. Preparación de la documentación del vendedor

El vendedor debe aportar una serie de documentos antes de poder escriturar: certificado de estar al corriente en el pago del IBI, certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios, último recibo de suministros, nota simple actualizada del Registro y, si hay hipoteca sobre la vivienda, el certificado de deuda pendiente del banco para proceder a su cancelación registral.

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5. Cancelación de cargas previas (variable)

Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, debe cancelarse registralmente antes o en el mismo acto de la compraventa. La cancelación registral de una hipoteca pagada puede tardar entre dos semanas y un mes. Si la hipoteca aún tiene saldo vivo y se cancela con el dinero de la venta, se hace en el mismo acto notarial, pero requiere coordinación previa con el banco del vendedor.

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6. Firma de la escritura ante notario

Una vez que toda la documentación está lista, comprador, vendedor y representante del banco (si hay hipoteca) acuden al notario elegido para firmar la escritura de compraventa. En este acto se entrega el precio acordado, se cancela la hipoteca anterior si la hay, y el comprador pasa a ser el nuevo propietario.

7. Inscripción en el Registro de la Propiedad (15 – 45 días)

Tras la firma, el notario envía telemáticamente la escritura al Registro de la Propiedad. La inscripción tarda habitualmente entre dos y seis semanas según el registro y la carga de trabajo. Hasta que no se inscribe, el comprador ya es propietario legalmente pero no figura en el Registro, lo que puede generar problemas si quisiera vender o hipotecar la vivienda durante ese período.

Qué puede retrasar la escrituración

Conocer los factores que más demoran el proceso ayuda a fijar un plazo realista en el contrato de arras y a evitar sorpresas:

El banco tarda más de lo previsto

Es la causa más frecuente de retraso. Algunos bancos tienen procesos de análisis más lentos, solicitan documentación adicional o necesitan más tiempo para valorar perfiles complejos (autónomos, ingresos variables, titulares extranjeros). No es raro que lo que el banco prometió resolver en tres semanas se extienda a seis.

La tasación arroja un valor inferior al precio pactado

Si el banco tasa el inmueble por debajo del precio de compraventa, la hipoteca que concederá será menor de la esperada. El comprador deberá aportar más dinero propio o renegociar con el vendedor. Esto puede retrasar el proceso varias semanas mientras se busca una solución.

Cargas o problemas registrales

Embargos, hipotecas no canceladas, anotaciones preventivas o litigios sobre la propiedad pueden bloquear la venta hasta que se resuelvan. Es fundamental solicitar una nota simple actualizada antes de firmar las arras para detectar estos problemas con tiempo.

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El vendedor no ha desocupado la vivienda

Si la vivienda está ocupada por el propio vendedor o por un inquilino, puede necesitar tiempo para organizarse. Si hay un contrato de alquiler vigente, la venta puede complicarse dependiendo del tipo de arrendamiento y de los derechos del inquilino.

Problemas con la herencia del inmueble

Si el vendedor ha heredado recientemente la vivienda y aún no ha completado los trámites de inscripción registral a su nombre, no puede escriturar la venta hasta que eso esté resuelto. Puede añadir semanas o meses al proceso.

Documentación del vendedor incompleta

Que el IBI esté pendiente de pago, que la comunidad tenga deudas, que no se haya tramitado el certificado energético o que falte algún documento urbanístico puede paralizar la operación en el último momento.

Cuánto plazo poner en el contrato de arras

Esta es la pregunta que más se hacen los compradores y vendedores al redactar el contrato. La respuesta depende de cada situación, pero estas son las recomendaciones más habituales:

Sin hipoteca: 30 – 45 días es suficiente en la mayoría de los casos si toda la documentación está en orden.
Con hipoteca ya preaprobada: 45 – 60 días, teniendo en cuenta los 10 días obligatorios del acta de transparencia.
Con hipoteca sin iniciar trámites: 75 – 90 días. Es el plazo más habitual y el que mejor equilibra los intereses de ambas partes.
Situaciones complejas (cargas, obra pendiente, vendedor que necesita tiempo para buscar nueva vivienda): 4 – 6 meses.

Un consejo práctico: el plazo que se fija en las arras es un máximo, no un mínimo. Si todo va bien, se puede escriturar antes de que venza. Poner un plazo generoso no tiene coste alguno y evita el riesgo de perder las arras por un retraso del banco o del notario.

Qué pasa si se agota el plazo sin escriturar

Si llega la fecha límite del contrato de arras y no se ha firmado la escritura, las consecuencias dependen de quién tiene la culpa del retraso y del tipo de arras pactado:

Si las arras son penitenciales (las más habituales)

Si el comprador no puede o no quiere escriturar: pierde la señal entregada.
Si el vendedor es quien incumple o no quiere escriturar: debe devolver al comprador el doble de la señal recibida.

Si las arras son confirmatorias

La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados. No existe la posibilidad de desistir simplemente perdiendo o devolviendo la señal.

Si el retraso es por causa del banco (no del comprador)

Este es uno de los conflictos más frecuentes. Si el banco aprobó la hipoteca pero tarda en tener lista la documentación, técnicamente el comprador podría estar incumpliendo el plazo sin ser responsable directo. Para evitar este problema, muchos contratos de arras incluyen una cláusula que condiciona la venta a la obtención de la hipoteca y establece que si el banco deniega o retrasa el préstamo, las arras se devuelven íntegras al comprador.

¿Se puede ampliar el plazo una vez firmadas las arras?

Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Para que la ampliación sea válida, debe formalizarse por escrito mediante un anexo al contrato original, firmado por comprador y vendedor, en el que se indique el nuevo plazo acordado. No basta con un acuerdo verbal ni con un intercambio de mensajes, aunque en la práctica puedan servir como prueba en caso de conflicto.

En Cataluña, la prórroga está también limitada al plazo máximo total de seis meses entre la firma inicial y la escrituración.

Cuánto tarda el notario en preparar la escritura

Una vez que todas las partes confirman la fecha de firma, el notario normalmente puede tener la escritura preparada en 24 – 48 horas. Sin embargo, encontrar una fecha que convenga a todas las partes (comprador, vendedor, representante del banco y notario) puede tardar varios días adicionales, especialmente en épocas de alta demanda como primavera y otoño.

Tras la firma, el notario tiene la obligación de enviar copia electrónica al Registro de la Propiedad el mismo día o al día siguiente. La inscripción registral efectiva puede tardar entre dos semanas y un mes y medio según el registro.

Gastos que se pagan en el momento de escriturar

El día de la firma ante notario es cuando se abonan la mayor parte de los gastos de la compraventa. Conviene tenerlos preparados:

Precio restante de la vivienda (descontando la señal de las arras), normalmente mediante cheque bancario o transferencia.
Honorarios del notario: entre 600 € y 1.200 € según el precio de la vivienda.
Registro de la Propiedad: entre 400 € y 700 € aproximadamente.
Gestoría (si hay hipoteca): entre 300 € y 500 €.
Impuesto: ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (vivienda nueva), que debe abonarse en los 30 días siguientes a la firma.

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Errores frecuentes al fijar el plazo de las arras

Poner un plazo demasiado corto con hipoteca

Es el error más habitual y el que más dinero cuesta. Si se ponen 30 días y el banco necesita 45, el comprador puede perder la señal aunque la operación sea perfectamente viable. Con hipoteca, nunca menos de 60 días.

No incluir cláusula de condición hipotecaria

Si no se incluye una cláusula que proteja al comprador en caso de que el banco deniegue el préstamo, y el banco finalmente no concede la hipoteca, el comprador pierde la señal. Esta cláusula es fundamental y debe negociarse antes de firmar las arras.

No comprobar cargas antes de firmar las arras

Descubrir tras firmar que la vivienda tiene un embargo o una hipoteca difícil de cancelar puede bloquear la operación indefinidamente. Una nota simple en el Registro de la Propiedad, que cuesta menos de 10 €, evita este problema.

Olvidar los 10 días obligatorios del acta hipotecaria

Muchos compradores planifican la firma sin contar con este período obligatorio. Si el banco tiene lista la documentación el día 25 y el plazo de arras vence el día 30, es matemáticamente imposible cumplirlo. Hay que contar siempre con al menos 10 días adicionales al final del proceso para el acta de transparencia.

Preguntas frecuentes sobre la escrituración de una casa

¿Cuánto tarda en escriturarse una casa si no hay hipoteca?

Si el comprador paga al contado y toda la documentación está en orden, el proceso puede completarse en 2 – 4 semanas. El límite suele ser la disponibilidad del notario y el tiempo que necesita el vendedor para reunir los certificados y documentos obligatorios.

¿Puede el vendedor negarse a escriturar después de las arras?

Si las arras son penitenciales, el vendedor puede desistir devolviendo el doble de la señal. Si son confirmatorias, el comprador puede exigir judicialmente que se escriture o reclamar una indemnización. En cualquier caso, negarse injustificadamente tiene consecuencias económicas importantes para el vendedor.

¿Qué pasa si el banco tarda más de lo previsto y vence el plazo de arras?

Si no hay cláusula de condición hipotecaria en el contrato, el comprador podría perder la señal. Si la hay, las arras se devuelven íntegras. Por eso es fundamental negociar esa cláusula antes de firmar. Si el banco simplemente se retrasa pero sí concede la hipoteca, lo más habitual es que ambas partes acuerden una prórroga del plazo mediante anexo al contrato.

¿El plazo empieza a contar desde la firma de las arras o desde que se entrega el dinero?

Desde la fecha que figure en el contrato de arras como fecha de firma. Normalmente coincide con la entrega de la señal, pero si hay alguna discrepancia, prevalece lo que diga el contrato.

¿Puedo escriturar antes de que venza el plazo de arras?

Sí. El plazo de las arras es un máximo, no un mínimo. Si todo está listo antes, ambas partes pueden acordar adelantar la fecha de escrituración. No hay ningún inconveniente legal en hacerlo.

Trámites relacionados

Antes de firmar el contrato de arras

Solicita la nota simple del inmueble para descartar cargas, comprueba que el vendedor tiene toda la documentación en regla y fija un plazo generoso que contemple los trámites del banco y los 10 días obligatorios del acta de transparencia hipotecaria. Si hay hipoteca, negocia siempre una cláusula de condición hipotecaria que proteja tu señal si el banco deniega o retrasa el préstamo. Un plazo mal calculado puede costarte la señal aunque la operación sea perfectamente viable.