Arras penitenciales vs confirmatorias: diferencias, consecuencias y cuáles te convienen
Firmar un contrato de arras sin saber qué tipo son puede costar miles de euros. En España existen tres tipos de arras —penitenciales, confirmatorias y penales— y las consecuencias de que una parte se eche atrás son radicalmente distintas según cuál se haya pactado. Con las arras penitenciales, el vendedor que desiste devuelve el doble y listo: no hay más reclamación posible. Con las arras confirmatorias, el comprador puede exigir ante un juez que la venta se lleve a cabo aunque el vendedor no quiera. La diferencia entre una y otra puede determinar si te quedas sin casa o no. Esta guía explica las claves de cada tipo con ejemplos reales y te ayuda a decidir cuál conviene más según tu situación.
Tabla comparativa: los tres tipos de arras de un vistazo
| Característica | Penitenciales | Confirmatorias | Penales |
|---|---|---|---|
| Regulación legal | Art. 1454 Código Civil | Sin regulación expresa (jurisprudencial) | Arts. 1152-1154 CC (cláusula penal) |
| ¿Permiten desistir libremente? | Sí, pagando la penalización | No | No (salvo pacto expreso) |
| Si el comprador desiste | Pierde la señal | El vendedor puede exigir la venta o daños | Pierde la señal + posible reclamación |
| Si el vendedor desiste | Devuelve el doble | El comprador puede exigir la venta o daños | Devuelve el doble + posible reclamación |
| ¿Se puede exigir la venta judicialmente? | No | Sí | Sí |
| ¿Se imputa al precio final? | Sí (si la venta se realiza) | Sí | Depende del contrato |
| Si el contrato no especifica el tipo | No se aplican (requieren pacto expreso) | Se aplican por defecto (jurisprudencia) | No se aplican |
| Frecuencia en compraventas | Muy habitual entre particulares | Habitual (especialmente con promotores) | Menos frecuente |
Qué son las arras penitenciales
Las arras penitenciales son el tipo más habitual en las compraventas entre particulares en España y el único tipo de arras regulado expresamente en el Código Civil, en su artículo 1454. Su nombre viene de "penitencia": permiten a cualquiera de las partes arrepentirse y salirse del trato pagando una penalización previamente acordada.
Funcionan así:
- El comprador entrega una señal (habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa).
- Si el comprador decide no seguir adelante, pierde la señal. El vendedor se la queda.
- Si el vendedor decide no seguir adelante, debe devolver el doble de lo recibido: la señal original más otro tanto igual como penalización.
Lo más importante que hay que entender sobre las arras penitenciales es que el pago de la penalización extingue la obligación. El vendedor que devuelve el doble no puede ser obligado a vender, y el comprador que pierde la señal no puede ser obligado a comprar. Es un mecanismo de salida voluntaria con coste económico, no una garantía de que la venta se lleve a cabo.
Ejemplo de arras penitenciales
Una vivienda se vende por 200.000 €. El comprador entrega 15.000 € como señal en arras penitenciales.
- Si el comprador se echa atrás: pierde los 15.000 €. El vendedor los conserva sin más obligación.
- Si el vendedor se echa atrás: devuelve 30.000 € al comprador (15.000 € de devolución + 15.000 € de penalización).
- Si la venta se realiza: los 15.000 € se descuentan del precio final. El comprador paga 185.000 € en la notaría.
Requisito fundamental: deben pactarse expresamente
El Tribunal Supremo ha establecido en reiteradas sentencias (STS 10/03/1986, STS 581/2013) que las arras penitenciales son una excepción al principio general de que los contratos deben cumplirse. Por eso exigen pacto expreso y claro en el contrato. Si el contrato no menciona explícitamente el artículo 1454 del Código Civil o no indica con total claridad que las partes pueden desistir con esas consecuencias, los tribunales no las considerarán penitenciales. Las interpretarán como confirmatorias, que son más vinculantes.
Qué son las arras confirmatorias
Las arras confirmatorias no están reguladas en el Código Civil pero están plenamente aceptadas por la jurisprudencia y son muy habituales en compraventas con promotores inmobiliarios y en contratos redactados por profesionales. Su función es distinta a la de las penitenciales: no son un mecanismo de desistimiento, sino una confirmación del compromiso de compraventa y un anticipo a cuenta del precio.
La diferencia clave es que no permiten a ninguna de las partes echarse atrás simplemente pagando una penalización. Si una parte incumple, la otra tiene dos opciones según el artículo 1124 del Código Civil:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales, más los intereses devengados.
- Resolver el contrato y reclamar una indemnización por todos los daños y perjuicios causados, más intereses.
En el caso del cumplimiento forzoso, el juez puede obligar al vendedor a escriturar aunque no quiera. Si el vendedor se niega incluso con sentencia judicial, el tribunal puede autorizar que el propio juzgado firme la escritura en nombre del vendedor rebelde.
Ejemplo de arras confirmatorias
Misma operación: vivienda de 200.000 €, señal de 15.000 € en arras confirmatorias.
- Si el vendedor se echa atrás y no quiere vender: el comprador puede interponer demanda judicial para que el juez obligue a escriturar al precio pactado, independientemente de si el mercado ha subido.
- Si el comprador se echa atrás: el vendedor puede exigir judicialmente que el comprador compre, o resolver el contrato y reclamar todos los daños que le haya causado el incumplimiento (gastos, lucro cesante, diferencia de precio si vende después más barato…).
- Si la venta se realiza: los 15.000 € se descuentan del precio final, igual que en las penitenciales.
Cuándo se aplican por defecto
Según la doctrina jurisprudencial mayoritaria, cuando un contrato de arras no especifica el tipo, se interpretan como confirmatorias. Esto es exactamente lo contrario de lo que mucha gente cree: muchos compradores piensan que si el contrato no dice nada, son penitenciales. Error. Si no se pactan expresamente como penitenciales, los tribunales suelen calificarlas como confirmatorias, lo que significa que ambas partes están más comprometidas de lo que pensaban.
Qué son las arras penales
Las arras penales son un tipo intermedio, menos frecuente en compraventas entre particulares pero presente en algunas operaciones. Se equiparan a las cláusulas penales de los contratos y se rigen por los artículos 1152 a 1154 del Código Civil.
Su funcionamiento es similar al de las penitenciales en cuanto a las consecuencias económicas (el comprador pierde la señal, el vendedor devuelve el doble), pero con una diferencia importante: el pago de la penalización no exime del cumplimiento del contrato salvo que así se haya pactado expresamente. La parte perjudicada puede reclamar además el cumplimiento forzoso o una indemnización por encima de la penalización si el daño real fue mayor.
Además, el juez tiene facultad para moderar la penalización si considera que es desproporcionada respecto al perjuicio real causado, algo que no ocurre con las arras penitenciales.
La pregunta más importante: ¿qué tipo de arras me conviene?
La respuesta depende de qué es lo más importante para cada parte en esa operación concreta:
Cuándo convienen las arras penitenciales
- Al comprador que aún no tiene la hipoteca aprobada y quiere protegerse si el banco deniega el préstamo. Si se incluye una cláusula de condición hipotecaria, las arras se devuelven si el banco no concede el préstamo.
- Al vendedor que tiene alguna incertidumbre sobre si podrá cumplir en el plazo (necesita encontrar nueva vivienda, resolver una herencia, etc.) y quiere conservar la opción de echarse atrás pagando el doble si fuera necesario.
- En operaciones donde ambas partes valoran la flexibilidad sobre la seguridad de que la venta se complete.
Cuándo convienen las arras confirmatorias
- Al comprador que tiene la financiación asegurada y quiere garantizar que ese inmueble concreto será suyo aunque el mercado suba y el vendedor reciba otras ofertas mejores.
- Al vendedor que quiere asegurarse de que el comprador no se echará atrás fácilmente y de que la operación se cerrará.
- En mercados alcistas, donde el riesgo de que el vendedor desista para vender más caro es elevado.
Cómo identificar el tipo de arras en un contrato
Antes de firmar cualquier contrato de arras, busca estas referencias en el texto:
| Qué dice el contrato | Tipo probable |
|---|---|
| "Arras penitenciales" o cita el art. 1454 CC | Penitenciales |
| "Anticipo a cuenta del precio" sin más | Confirmatorias |
| "Señal" sin especificar tipo | Confirmatorias (por defecto jurisprudencial) |
| "Cláusula penal" o cita arts. 1152-1154 CC | Penales |
| Sin mención alguna al tipo | Confirmatorias (jurisprudencia dominante) |
Implicaciones fiscales según el tipo de arras
El tipo de arras también tiene consecuencias fiscales que conviene conocer:
Si la compraventa se realiza
En todos los tipos de arras, si la operación se lleva a cabo, el importe entregado se imputa al precio final y tributa como parte del precio de la compraventa: el comprador paga ITP o IVA+AJD sobre el precio total, y el vendedor declara la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF sobre el total.
Si el comprador desiste (arras penitenciales)
El comprador pierde la señal. Fiscalmente, esa pérdida puede declararse en el IRPF como pérdida patrimonial. El vendedor que se queda con la señal debe declararla como ganancia patrimonial en su IRPF del año en que la recibe, integrada en la base general.
Si el vendedor desiste (arras penitenciales)
El vendedor devuelve el doble. Para el vendedor, el importe de la penalización (la cantidad extra que devuelve sobre la señal original) es una pérdida patrimonial en su IRPF. Para el comprador, la cantidad recibida como penalización (no la devolución de lo que entregó, sino el plus) es una ganancia patrimonial que debe declarar.
Relacionado: Compensación de pérdidas patrimoniales en la Renta.
El contrato de arras y la cláusula de condición hipotecaria
Independientemente del tipo de arras que se firme, si el comprador necesita hipoteca es fundamental incluir una cláusula de condición hipotecaria. Esta cláusula establece que si el banco deniega el préstamo o no lo concede en las condiciones mínimas necesarias para la operación, las arras se devuelven íntegras al comprador sin penalización.
Sin esta cláusula, si el banco deniega la hipoteca:
- Con arras penitenciales: el comprador pierde la señal aunque el problema sea del banco, no suyo.
- Con arras confirmatorias: el vendedor podría incluso exigir el cumplimiento o una indemnización por daños.
La cláusula de condición hipotecaria no es obligatoria por ley, pero cualquier comprador que necesite financiación debe negociarla antes de firmar. Sin ella, el riesgo económico es muy elevado.
Errores frecuentes al firmar un contrato de arras
Usar contratos estándar de internet sin revisar el tipo
Muchos contratos de arras descargados de internet no especifican el tipo o usan fórmulas ambiguas. Firmar sin saber qué tipo son puede generar sorpresas muy desagradables si la operación se tuerce.
Creer que si el contrato no lo dice son penitenciales
Es el error más frecuente y el más caro. Como hemos visto, la jurisprudencia dominante interpreta que las arras sin tipo especificado son confirmatorias, no penitenciales. Quien crea que puede echarse atrás perdiendo solo la señal puede encontrarse ante una demanda de cumplimiento forzoso.
No incluir cláusula de condición hipotecaria
Firmar arras sin esta cláusula cuando se necesita financiación bancaria es asumir un riesgo innecesario. Si el banco deniega el préstamo, las consecuencias pueden ser muy graves sin esta protección.
Fijar una señal demasiado alta
La señal habitual está entre el 5 % y el 10 % del precio. Señales más altas aumentan el riesgo del comprador si el banco deniega la hipoteca o si surgen imprevistos. Señales muy bajas pueden no disuadir al vendedor de desistir si recibe una oferta mejor.
No poner por escrito las condiciones esenciales
El contrato de arras debe recoger el precio final de la compraventa, la descripción del inmueble, el plazo para escriturar, el importe de la señal, el tipo de arras y las consecuencias del incumplimiento para ambas partes. Si falta alguno de estos elementos, el contrato puede dar lugar a interpretaciones muy distintas ante un tribunal.
Preguntas frecuentes sobre los tipos de arras
¿Cuál es el tipo de arras más habitual en España?
Las arras penitenciales son las más frecuentes en compraventas entre particulares. Sin embargo, cuando el contrato no especifica el tipo, los tribunales suelen calificarlas como confirmatorias, que son más vinculantes. Por eso es fundamental que el contrato sea explícito.
¿Puedo cambiar el tipo de arras después de firmar?
Solo si ambas partes están de acuerdo y formalizan el cambio mediante un anexo escrito al contrato original, firmado por ambas partes. Un acuerdo verbal o por mensajes no tiene la misma solidez jurídica.
¿Las arras penitenciales son siempre el 10 % del precio?
No existe ningún porcentaje fijado por ley. El importe lo acuerdan libremente las partes. Lo habitual en el mercado español está entre el 5 % y el 10 % del precio de compraventa, pero puede ser más o menos según lo que negocien comprador y vendedor.
¿Qué pasa si hay varias personas como compradores o vendedores?
Todos los titulares deben firmar el contrato. Si hay varios vendedores (por ejemplo, en una herencia) y uno no firma, el contrato puede ser impugnable. Si uno de los compradores desiste, hay que revisar si el contrato permite que el otro comprador mantenga la operación por sí solo o si se resuelve el contrato completo.
¿Las arras tributan aunque la venta no se realice?
Sí. Si el comprador pierde la señal o el vendedor devuelve el doble, cada parte debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente en su IRPF del año en que se produce el incumplimiento, aunque la compraventa no haya llegado a escriturarse.
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Antes de firmar el contrato de arras
Lee el contrato completo antes de firmarlo, identifica el tipo de arras y asegúrate de que coincide con lo que has acordado verbalmente con la otra parte. Si necesitas hipoteca, exige la cláusula de condición hipotecaria antes de entregar la señal. Y si tienes cualquier duda sobre el tipo de arras o las consecuencias del contrato, consulta con un abogado especialista en derecho inmobiliario: el coste de una revisión contractual es siempre mucho menor que el de una señal perdida o un juicio.
